Je zcela standardním požadavkem, že v případě uzavírání nájemní smlouvy požaduje pronajímatel kauci ve výši několika měsíčních nájmů. Jaká je správná výše a navazující povinnosti stran?
Obvykle užívaný pojem „kauce“ zákon neužívá. Příslušný institut najdeme pod termínem „jistota“ v ust. § 2254 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník („NOZ“). Málokdo si však tyto slova spojí dohromady, proto budeme užívat běžné slovo „kauce“. Přestože se v zákoně úprava hůře vyhledává, pronajímatelé by jí měli věnovat svoji pozornost.
Rozdíly ve výši kauce
Do 31.12.2013 byla kauce upravena v ust. § 686a zákona 40/1964 Sb., občanský zákoník (tedy „starý“ občanský zákoník označovaný jako „OZ“). Ani zde nebylo použito slovo kauce, ale pojem „peněžní prostředky k zajištění nájemného a…“. Výše byla stanovena maximálně na trojnásobek měsíční platby (sečteno nájemné a služby). Máme-li nájem 11.000,- Kč, služby 3.000,- Kč (měsíčně celkem 14.000,- Kč), maximální výše kauce činí 42.000,- Kč (3 x 14.000,- Kč).
Od 1.1.2014 do 27.2.2017 – kauci upravovalo ust. § 2254 NOZ tak, že její výše mohla být až šestinásobek měsíčního nájemného. Rozdílem je oproti předchozí úpravě, že se maximální kauce počítá pouze z nájemného, nikoliv z měsíčních plateb. To může být velký rozdíl pro pronajímatele, kteří budou prostě postupovat jako dosud. Máme-li opět nájem 11.000,- Kč, služby 3.000,- Kč (měsíčně celkem 14.000,- Kč) je v tuto dobu maximální výše kauce 66.000,- Kč (6 x 11.000,- Kč). Zvýšení tedy reálně není tak vysoké, jak by se mohlo na první pohled zdát, neboť se počítá s jiným základem.
Od 28.2.2017 – zákon č. 460/2016 Sb. změnil NOZ v ust. § 2254 tak, že od 28.2.2017 je maximální povolená výše kauce pouze trojnásobek měsíčního nájemného. To už začíná být velký rozdíl oproti původní výší do 31.12.2013. I zde se počítá maximální výše kauce pouze z nájemného (nikoliv ze služeb), takže při stejných číslech (11.000,- Kč nájem, 3.000,- Kč služby, 14.000,- Kč celkem) je maximální výše pouze 33.000,- Kč (3 x 11.000,- Kč).
Maximální výše kaucí nebývají problém, neboť regulace přirozeného trhu je nastavila na jednonásobek měsíční platby. Přesto považuji za negativní skutečnost, že si nemohou strany dohodnout samostatně výši kauce, kterou považují za přiměřenou. Například majitel velkého psa (problematické při hledání nájmu) by mohl být ochoten zaplatit výrazně vyšší kauci, aby mu vůbec byl byt pronajat.
Historické okénko není vůbec irelevantní, protože v souladu s ust. § 3074 NOZ se i dříve uzavřené smlouvy řídí podle NOZ (který v době uzavření vůbec neplatil). Je však důležité, že již nabytá práva a povinnosti zůstávají zachována – případné problémy se staršími smlouvami je třeba řešit vždy případ od případu výkladem.
Úroky z kauce a jejich výše
Již v období do 31.12.2013, tedy za účinnosti OZ, byla zákonná úprava taková, že se (dle ust. § 686a odst. 4 OZ) po skončení nájmu kauce vrací s příslušenstvím. Příslušenstvím peněžní částky jsou úroky. Kauce tedy již za účinnosti OZ měla být úročena. V ust. § 686a odst. 4 OZ je sice zároveň uvedeno „nedohodnou-li se jinak“, ale u toho není dáno najisto, zda se toto vztahuje k úrokům, nebo ke lhůtě pro vrácení kauce po skončení nájmu. Formulace tedy nebyla příliš přesná, přesto se v nájemních smlouvách upřesnění této části neobjevovalo.
Když se v ust. § 2254 NOZ objevila povinnost vracet po skončení nájmu kauci i s úroky, nejednalo se tedy o nové ustanovení, ale pouze o pokračování ve stejných šlépějích.
Co přesně ale je tím příslušenství/úroky? Jaká je jejich výše? Ani OZ, ani NOZ to neuvádí. Je několik možností, které bychom mohli použít
- dohodnuté smluvní úroky
- úroky z prodlení
- repo-sazba České národní banky
- obvyklé úroky poskytované při úročených půjčkách v dané oblasti
ad 1) Dohodnuté smluvní úroky jsou samozřejmě možné. V NOZ však narážíme na ochranné ustanovení § 2235, kdy není možné zhoršit v nájemní smlouvě postavení nájemce oproti zákonu. Týká se to pouze rozsahu § 2235 – 2301 NOZ, ale ustanovení o kauci sem spadá. Nelze tedy dohodou zrušit placení úroků z kauce, nebo snížit pod zákonnou hranici. Tuto variantu použít můžeme, ale pouze ve prospěch nájemce oproti zákonné výši úroků.
ad 2) Výše úroků z prodlení je aktuálně daná nařízením vlády č. 351/2013 Sb. a dle jejího § 2 odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou („ČNB“) pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů. Repo sazba se samozřejmě pohybuje, aktuálně činí 0,25%. Úroky z prodlení tedy nyní jsou 8,25 % p.a. (p.a. znamená ročně, z latinského per annum). V tomto případě však k žádnému prodlení nedochází. Použít tuto kategorii není právně přesné, protože k prodlení nedošlo, na druhou stranu je to nejpoužitelnější a daná výše úroků.
ad 3) Samotná repo sazba ČNB je pohyblivá a činí v současné době 0,25%. Vztahuje se k ročním výpočtům, proto ji budeme hodnotit jako 0,25% p.a. To je zcela zanedbatelná částka a neodpovídá účelu zmíněnému v důvodové zprávě, kde se píše „Protože nájemce dává složením jistoty pronajímateli k využití svých peněz, aniž za to dostává protiplnění, má právo na úrok z jistoty.“. Vzhledem k omezením, která se k použití kauce vztahují, pak pojem „využití peněz“ poněkud postrádá reálné sdělení (pronajímatel s penězi stejně skoro nic dělat nesmí, rozhodně ne podle své svobodné volby např. investovat je). V každém případě však je evidentní, že nájemce by dle zákonodárce měl získat protihodnotu, která by při úroku 0,25% byla zanedbatelná. Nejedná se ani o zákonnou verzi úroků, jak zmiňuje ust. § 2254 odst. 2 NOZ.
ad 4) Obvyklé úroky poskytované při úvěrech jsou podle zákonodárce tou správnou verzí, která odpovídá § 2254 odst. 2 NOZ. Odkazuje tím reálně na ust. § 1802 NOZ, které říká, že když mají být placeny úroky a není známa jejich výše, pak se použijí „obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy“. Problém je v tom, že úroky k úvěru jsou odvislé i od osoby dlužníka, účelu úvěru atp. Co jsou obvyklé úroky, to se snaží vyřešit například i ČNB, nicméně příslušná data nic přesného neurčují. Můžeme si z těchto dat říci, že se jedná o rozpětí 3-16% p.a., průměrnou hodnotou budiž 10% p.a. Je tedy evidentní, že neexistuje jednotný, daný, jednoduchý a správný způsob určení. Dovedla bych si představit variantu, že by se tento průměrný úrok pro účely nájmu určoval obdobně jako ceny pohonných hmot pro účely náhrad (aktuálně vyhl. č. 440/2016 Sb. o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad), protože současný stav je v praktickém provedení vlastně nepředvídatelný (pokud by se věc dostala k soudu, nevíme, jak soud rozhodne). Také je zajímavé srovnání výše se zákonnými úroky z prodlení – úroky z prodlení jsou sankcí, mají mimo jiné i trestat dlužníka, jsou však většinou nižší než náklady na půjčování peněz v nesankčním režimu.
Konkrétní výpočty
Není možné provést zcela přesný obecný výpočet z různých důvodů (výše úroků, různé ceny nájmu dle lokality a stavu, ceny služeb, běh času, ceny bytů atd.), ale pokusíme se alespoň naznačit rozdíly v jednotlivých výpočtech, protože obecné vysvětlení bez příkladu svoji funkci často nesplní. Následně si můžete svůj výpočet provést dle naznačeného sami.
Za referenční vezmeme byt, který bude mít nájemné 11.000,- Kč, k tomu 3.000,- Kč za služby, celková měsíční platba 14.000,- Kč. V Brně by to odpovídalo přibližně bytu 2+1, 2+kk o výměře 50-60 m2, v průměrné kvalitě, což je byt o ceně přibližně 3.400.000,- Kč. Výši úroků použijeme 10% p.a. a spočítáme na nájem o délce 1 rok. Výši kauce použijeme dvojnásobek použitelné částky (pouze nájemné/nájemné a služby).
Do 31.12.2013 by se úroky z kauce činily ročně 2.800,- Kč, vypočteno jako 10 % p.a. z 28.000,- Kč.
Od 1.1.2014 by úroky z kauce činily 2.200,- Kč ročně, vypočteno jako 10 % p.a. z 22.000,- Kč.
Pozn.: Po 1.1.2014 se mění pouze maximální možná výše kauce, proto nepotřebujeme více vzorových výpočtů, když s maximální výší ve výpočtech nepracujeme.
Závěr
- Když někomu dáte k užívání byt v hodnotě 3.400.000,- Kč a chcete alespoň 22.000,- Kč jako jistotu, ještě vás to bude stát 2.200,- Kč ročně. Připravená částka na nedoplatek/náhradu škody ve výši 22.000,- Kč je zcela zanedbatelná v porovnání s hodnotou bytu, kterou má nájemce k dispozici.
- Nejčastější výše kauce je nyní jedem měsíční nájem, vyšší kauce odrazují potenciální nájemce a zvyšují tak ztrátu (absenci zisku) pronajímatele při prodloužení doby neobsazenosti bytu.
- Právní úprava, která se týká úroků z prodlení hrazených z kauce, není moc známá proto ke konfliktním situacím zatím příliš nedochází.
- Výpočet úroků z prodlení je neurčitý, nelze relevantně vyřešit ani dohodou, jediná použitelná varianta jsou úroky z prodlení, což není přesné, ale na druhou stranu jsou nižší, než úroky z úvěrů.
Doporučení pro pronajímatele :
- kauci vůbec nežádat, ale mít dobré pojištění bytu (zahrneme si do výdajů v ceně nájemného) kvůli náhradám škody,
- nastavit v nájemní smlouvě písemně vyšší zálohy na služby, aby nebyla pravděpodobnost nedoplatku,
- neuzavírat nájemní smlouvy na více než jeden rok a pokud nájemce nebude chtít akceptovat podmínky (zvýšení záloh), najít si nového nájemce bez řešení výpovědi z nájmu,
- rychle reagovat na nedoplatky na nájemném a situaci s nájemcem hned řešit,
- při uzavírání smluv pravidelně spolupracovat s advokátem, aby byla uzavřená smlouva vždy aktuální.
Řešíte problémy, o kterých zde čtete? Potřebujete s něčím poradit? Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.