Jak vymáhat dluhy ve společenství vlastníků? Prevence proti dlužníkům v SVJ? Dá se vůbec něco udělat?
Společenství vlastníků je specifická právnická osoba v tom, že sdružuje samostatné vlastníky bytů. Tito vlastníci jsou na jednu stranu nezávislí, ale na druhou stranu dlouhodobá nespolupráce i jen jednoho z nich může omezit až ohrozit užívací a vlastnická práva ostatních.
Příklad: Když jeden vlastník velkého bytu v jinak malém SVJ nebude platit příspěvky do „fondu oprav“ a zálohy na služby, může se stát, že ostatní nebudou mít peníze na zaplacení za něj a přestanou platit úvěr bance, nebo zálohy na služby poskytovatelům. Důsledky by byly velmi závažné (zesplatnění celého úvěru, vypnutí poskytování služeb).
Co se dá například dělat proti vzniku dluhů:
- SVJ si drží finanční rezervy – i když si SVJ spoří třeba na opravu oken, vždycky se dají naspořené peníze použít pro nouzové případy a vytvoří jistý „polštář“ proti negativním důsledkům (viz příklad výše).
- SVJ pravidelně kontroluje dlužníky – každý měsíc kontrolujte, jestli jsou všechny platby řádně zaplaceny. Pokud se objeví nedoplatky, ihned poslat výzvu k zaplacení. První měsíc může být emailová, nebo zaslaná obyčejnou poštou. Druhý měsíc doporučený dopis. Třetí měsíc už bych doporučovala zvážit žalobu, pokud dlužník relevantně nereaguje. Čím později začnete vymáhat, tím větší šance, že se dlužníkovi dluhy nakupí. Samozřejmě při krátkodobém prodlení žaloba efektivní není.
- dlužník musí dát odpovídající jistotu – pokud vyjednáváte s dlužníkem, tak vždy záleží na individuální dohodě, ale pro umožnění splátkového kalendáře je základem, že dlužník podepíše uznání dluhu a prodloužení promlčecí doby. Případně podle situace (a výše dluhu) notářský zápis s doložkou vykonatelnosti o tom, že pokud nebude dle slibu hradit splátky dluhu, nemusí se vymáhat soudně, ale už je možné rovnou zahájit exekuci. Pokud dlužník nic podobného podepsat nechce, pak zvažujte rovnou žalobu.
- SVJ pravidelně kontroluje insolvenční rejstřík – u každého z dlužníků alespoň jednou za měsíc doporučuji provést kontrolu této osoby v insolvenčním rejstříku. Pokud by došlo k zahájení insolvenčního řízení (oddlužení, „osobní bankrot“), potřebuje tam i SVJ přihlásit svoji pohledávku a zákon dává časově omezené lhůty.
- SVJ pravidelně kontroluje katastr nemovitostí – v katastru nemovitostí uvidíte, že na jednotce (bytu) dlužníka se objevilo exekutorské zástavní právo, nebo jiný obdobně závažný zápis, takže je dobré jednou za měsíc rozkliknout všechny jednotky a podívat se. Že je to v pořádku, uvidíme i v neplaceném výpisu. Pokud to není v pořádku, pak si pro podrobnosti musíte nechat udělat placený výpis z katastru nemovitostí (tento výpis Vám mohu udělat také, mám tento placený přístup k dispozici, stejně tak Czech Pointy České pošty, notáři atd.).
- SVJ může zjistit informace z centrální evidence exekucí – pokud existuje podezření, že dlužník má exekuce, můžete si nechat udělat výpis z Centrální evidence exekucí (tento výpis Vám mohu udělat také, mám tento placený přístup k dispozici, stejně tak Czech Pointy České pošty), kde zjistíte, jestli nemá exekucí zapsaných více. Rejstřík nemusí být v danou chvíli vždy zcela kompletní, protože exekutorské úřady mají třídenní lhůty pro zápisy, ale i tak se dozvíte nové informace.
- SVJ by mělo s majiteli bytů udržovat kontakt – jste-li s vlastníky v kontaktu, můžete zjistit, že mají nějaké potíže a někdy má SVJ možnost nabídnout pomocnou ruku (kromě toho, že je to dobrý skutek, tak to může být v konečném důsledku efektivnější, než následně vymáhání dluhů). A také se tímto způsobem můžete brzy dovědět o úmrtí dlužníka, přičemž pohledávku do jeho smrti pak také přihlásíte do dědického řízení. Příslušného (dědického) notáře zjistíte tak, že zavoláte na váš okresní soud na dědické oddělení a oni podle jména a příjmení zemřelého sdělí jméno přiděleného notáře, kterého můžete kontaktovat.
- SVJ všechny majitele pravidelně a přehledně informuje – Všichni členové musí mít řádně doručované předpisy k platbám a vyúčtování služeb (článek o vyúčtování najdete zde) včetně informací o číslech účtů apod. Pokud je v domě jistá forma sounáležitosti a přátelská atmosféra, pak se lidé snaží si navzájem neškodit a řádně plnit své závazky. Vztahy mezi lidmi umí někdy více než exekutor za dveřmi…
Vůči „potenciálním budoucím dlužníkům“, tedy vůči konkrétním osobám, nemám zkušenost s efektivní prevencí (kdo nemá žádné peníze, ten prostě nemá). SVJ s dlužníky se vyskytují ve všech lokalitách, ve všech ekonomických i sociálních třídách, i když to někde je samozřejmě častější.
Člen společenství není nájemník, takže není možné nějak jednoduše ukončit členství dlužníka. Existuje varianta dle ust. § 1184 NOZ, kdy je možné na návrh SVJ, nebo dotčených vlastníků bytů byt prodat. Předpokládá to však předchozí soudní řízení, kterým byla dlužníkovi již nějaká povinnost uložena. Tato varianta se prakticky nepoužívá – ani při podrobnějším zkoumání této tématiky jsem neobjevila žádný reálně použitý případ, a to ani v literatuře (pokud vy ano, podělte se). Nedivím se tomu, že se tato možnost nevyužívá, protože mnohem efektivnější je podat návrh na zahájení exekučního řízení, než čekat na skončení druhého soudního sporu.
Když už dlužníka v domě máte, pak se někdy soudu nevyhnete. Mám velké zkušenosti s vymáháním dluhů mezi SVJ a jejich členy. Co je určitě potřeba pro úspěšné vymáhání u soudu:
- aktuální stanovy – stanovy SVJ potřebujete mít platné, aktualizované, text v souladu s právními předpisy, protože nejen ze zákona, ale i ze stanov vyplývají povinnosti pro vlastníky, které budeme u soudu vymáhat,
- statutární orgán – výbor/předseda společenství vlastníků musí být řádně zvolen do funkčního období, aby mohl podepisovat dokumenty. Zároveň je třeba dát pozor na to, jestli nemá statutární orgán natolik nízké omezení k samostatnému jednání, že nemůže například objednat právní služby, protože přesahují hodnotu danou ve stanovách,
- označování plateb – pokud v dokumentech označujete platby podle zvyku, nikoliv podle stanov, nebo právních předpisů, může z toho být u vymáhání velký problém s výkladem. V SVJ vlastníci bytů nikdy neplatí nájem, ale jedná se o příspěvky na správu domu a pozemku. Pojem „fond oprav“ také nevyplývá z právních předpisů a pokud jej nemáte zavedený ve stanovách, pak není v pořádku jej používat. Je tedy potřeba, aby SVJ mělo řádně označované platby, položky, dokumenty,
- rozhodnutí o stanovení příspěvků a výše záloh – soudu musíme doložit rozhodnutí shromáždění SVJ o tom, že a jak byly stanoveny nejen příspěvky na správu domu a pozemku, ale i zálohy na služby. Pokud takové rozhodnutí nepředložíme, soud nám nevyhoví s žalobou na vymáhání dluhu! Toto je nejčastější problém. Rozhodnutí se předkládá kompletně tzn. doručená pozvánka + zápis ze shromáždění + presenční listina + případné přílohy. Každou částku, která je na měsíčním předpisu plateb musíme být schopni doložit rozhodnutím (tady nemusí být vše v jednom, pokud se postupně měnily některé platby a jiné nikoliv),
- předpisy plateb – předpisy plateb vznikají až na základě částek, které schválilo shromáždění SVJ (netvoří je samostatně ani výbor, ani správce) a musí být rozhodně řádně a v předstihu (vhodné je aspoň 14 dní) doručeny. O doručení potřebujeme doklad (podepsaný předávací protokol, doporučený dopis, reakce na zasílací email, svědectví předávajícího…). Jednotlivé platby samozřejmě musí odpovídat i stanovám a zákonu. Každou platbu také musíme být schopni vysvětlit (např. položky „ost. sl.“, nebo „různé“ jsou problematické),
- vyúčtování – platby záloh na služby, které už mohou být vyúčtovány, tak vyúčtovány být musí. Vyúčtování se soudu také dokládá a samozřejmě k tomu i doklad o jeho doručení, protože to nejčastěji souvisí s jeho splatností. Vyúčtování musí být provedeno řádně a správně, pokud není v pořádku, pak bude žaloba zamítnuta,
- započtení plateb – v případě, že došlo k nějakému započtení plateb, musel o tom být dlužník nějak (prokazatelné soudu je to obvykle jen v písemné formě) informován a toto započtení je potřeba soudu doložit a vysvětlit. Nelze jen napsat kolonku „započteno“.
Toto berte jako minimum, co budete k soudu potřebovat. Někdy je podle konkrétní situace potřeba vyřešit i něco dalšího (třeba se to týká úvěru, nebo prohlášení vlastníka). Na první pohled to už teď vypadá, že je toho hodně. Na druhou stranu nic z toho nejsou žádné speciální požadavky. Prakticky musíme soudu prokázat, jaké jsou povinnosti vlastníka a z čeho to vyplývá. A všechny doložené dokumenty má mít SVJ v pořádku nejen kvůli dlužníkům, ale kdykoliv. Jsou to povinnosti SVJ, které má vůči svým členům. Na chyby v dokumentaci se obvykle přijde právě ve chvíli, kdy už nastane nějaký problém. Máme-li štěstí, podaří se vše vyřešit, aniž by to zasáhlo do vymáhání. Nesprávné vyúčtování, nebo neschválené platby ale zpětně vyřešit obvykle už nejdou. Nikdo nemá tendence kontrolovat podklady ve chvíli, kdy je klid a nic se neděje, přesto je právě to ta nejvhodnější doba a ušetří to neuvěřitelné množství práce, času, stresu a starostí.
Máte dlužníky? Řešíte problémy, o kterých zde čtete? Potřebujete s něčím poradit? Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.