Má vaše bytové družstvo zájem o převod bytů bytového družstva členům? Jak celý proces „transformace BD na SVJ“ funguje po právní stránce a jak vám s ním mohu pomoci?
Ve chvíli, kdy se členové bytového družstva rozhodnou, že chtějí převést byty do osobního vlastnictví, dochází k tzv. „transformaci bytového družstva na SVJ“. Ve skutečnosti je pojem „transformace“ velmi zavádějící, i když se běžně používá. Nedojde totiž k žádné změně bytového družstva (označujme jako „BD„) na společenství vlastníků („pro zkrácení použijme „SVJ„). BD existuje i nadále, pouze převede byty ze svého vlastnictví do vlastnictví svým členům. Z BD nám tak vznikne prakticky prázdná skořápka, kde obvykle nezbývá žádný relevantní majetek. Během převodů však BD samo nezanikne a automaticky ani nezaniká členství jednotlivým členům BD, přestože je již byt (přesněji jednotka) v jejich vlastnictví. Vedle BD vznikne nová právnická osoba, a to SVJ. SVJ musí být založeno a je to zcela samostatný subjekt – nepřebírá od BD automaticky vůbec nic (ani peníze, ani smlouvy, ani úvěry, ani nastavení plateb do fondů), některé věci dokonce ani převzít nesmí. Po určitou dobu existují vedle sebe BD a SVJ.
Jak probíhá „přeměna BD na SVJ“
Postup, který doporučuji svým klientům lze shrnout takto:
- členská schůze BD schválí záměr, že se budou jednotky (byty) převádět členům, schválí rozpočet na akci, určí, kdo platí které částky a pověří představenstvo (předsedu BD), aby vše připravilo,
- BD nechá zaměřit dům pro účely přípravy prohlášení vlastníka (dokument, který popisuje celý dům a je nutný pro prodej samostatných bytů) a nechá vypracovat prohlášení vlastníka,
- BD nechá připravit vzor smlouvy o převodu družstevních bytů do osobního vlastnictví, zajistí návrh stanov společenství vlastníků a předběžně zajistí organizaci (kdo chce převod provést, kdo přesně je členem, potřebné aktuální údaje členů, plné moci…), zjistí ochotu/možnosti zapojení vlastníků jako členů výboru SVJ (předsedy SVJ),
- členská schůze BD schválí prohlášení vlastníka, vzorovou smlouvu (případně další dokumenty dle potřeby), stanovy společenství vlastníků a případně částku, kterou BD do SVJ převede,
- představenstvo (předseda BD) zajistí vložení prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, čímž se dům rozdělí na jednotlivé byty (přesněji jednotky, protože se může jednat i o nebytové prostory),
- představenstvo (předseda BD) jednostranným prohlášením založí SVj a zajistí zápis do obchodního rejstříku (rejstřík společenství vlastníků jednotek),
- založené SVJ si na sebe začne přepisovat smlouvy o službách, založí si účet atp.,
- BD může při dodržení některých pravidel nyní legálně převést peníze z BD do SVJ,
- podepíšou se s členy smlouvy o převodu a provede se přepis v katastru nemovitostí,
- poté, co jsou všechny byty převedeny a nejsou žádné speciální okolnosti, pak se obvykle provede zrušení a likvidace BD a následně zůstane pouze SVJ
Spoluexistence SVJ a BD
Po určitou dobu budou zároveň existovat SVJ a BD. Jejich vztah je takový, že do doby vzniku SVJ se o celý dům staralo a stará BD, ať už jako správce (ve smyslu ust. § 1190-1192 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jako „NOZ“), nebo jako vlastník všech jednotek. Jakmile přijde „změna“ BD na SVJ, situace se mění a o dům se stará SVJ, přičemž BD je pak pouze jako jeden z vlastníků. Je to pro BD podobná situace, jako kdyby si nějaká společnost s ručením omezeným (s.r.o.) koupila v domě byt a pronajímala ho.
Důležitým prvkem je uvědomění, že SVJ nijak nenavazuje na předchozí činnost BD. Všechny smlouvy si SVJ uzavírá nové, i když to na první pohled vypadá, že přebírá závazky (dodávky vody, tepla…). Po převodu BD na SVJ nemůže standardně SVJ přebírat žádná práva ani povinnosti po BD. Je to ochrana pro vlastníky bytů (členy SVJ), má to pouze výjimky (třeba úvěr BD převzít lze).
Jaké jsou obvyklé výdaje spojené s „transformací BD na SVJ“
- zaměření domu pro účely prohlášení vlastníka (může teoreticky provést kdokoliv, pokud vyhoví požadavkům dle ust. nař. vl. 366/2013 Sb.)
- sepis a vklad prohlášení vlastníka
- ověřování podpisů (počet všech vlastníků + na každý dokument podpis statutárních orgánů BD dle podpisového vzoru + souhlasy členů statutárního orgánu SVJ)
- kolky k návrhům na vklad (minimálně počet bytů + 1 na vklad prohlášení)
- návrh stanov SVJ
- poplatek za zápis do obchodního rejstříku 6.000,- Kč
- vzorová smlouva o převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví
- doplněné upravené smlouvy o převodu (podle počtu bytů)
- návrhy na vklad (podle počtu bytů)
- další potřebné podklady a výdaje dle konkrétní situace (dohody o ukončení členství, plné moci, posouzení existence členství…)
- případně poštovné pro zasílání návrhů na katastr nemovitostí
- kancelářský materiál a čas
Jak vám mohu pomoci
Pro svoje klienty pravidelně provádím celý proces transformace a mám s ním velké zkušenosti. Podle počtu bytů a konkrétního stavu předem zašlu cenovou nabídku, kterou si v družstvu prodiskutujete a schválíte. Spolupracuji i s klienty, kteří nejsou z Brna – všechny dokumenty připravíme a klient sám si vyřeší jen ověřené podpisy a případně odeslání návrhů poštou. Neprovádím sice konečné likvidace družstva, ale mohu pomoci s nalezením likvidátora, který za vás opět vše vyřeší.
Osobně doporučuji, aby se družstvo netrápilo s touto komplexní akcí bez právní pomoci. Pokud mezi svými členy nemáte někoho, kdo má s celou agendou zkušenosti, určitě najděte advokáta, který vás procesem provede.
Máte zájem o převod bytového družstva na SVJ, nebo se jen chcete na něco zeptat?
Ráda vám připravím nezávaznou cenovou nabídku, která zohlední přesně situaci ve vašem domě – stačí napsat. Orientační náhled cen najdete ZDE.
Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.