Jak vymáhat dluhy v bytovém družstvu? Prevence proti dlužníkům v BD? Dá se vůbec něco udělat?
Bytové družstvo („BD„) je kombinací právnické osoby, na kterou se vztahují přísná pravidla podle zákona o obchodních korporacích, v kombinaci s povinnostmi pronajímatele dle občanského zákoníku. Nájemci jsou členy BD, což kombinuje závislé postavení nájemníků s pozicí těch, kdo vlastně o chodu družstva rozhodují. A členové BD mají oproti klasickým nájemníkům výsadní postavení v tom, že jim nelze dát standardní výpověď pro neplacení.
Co se dá například dělat proti vzniku dluhů a při jednání o nich:
- BD si drží finanční rezervy – i když si BD spoří třeba na novou fasádu, vždycky se dají naspořené peníze použít pro nouzové případy a vytvoří jistý „polštář“ proti negativním důsledkům.
- BD má řádně uzavřené nájemní smlouvy – BD si musí držet přehled o tom, kdo je člen BD, jestli nevzniklo společné členství (a tedy společný nájem) atp. Samozřejmě všechna odpovědnost není jen na BD a družstvo je znevýhodněno tím, že některé informace se prakticky nemá jak objektivně dozvědět (například informace o svatbě a tím za určitých okolnosti i vzniku společném nájmu). Poté, co dojde k převodu/přechodu družstevního podílu uzavřete s členem novou nájemní smlouvu. Nájemní smlouvy vždy uzavírejte v aktuálním znění – například nyní rozhodně nepoužívejte smlouvy připravené před 1.1.2014. Ideálně mít smlouvy revidované po 25.5.2018, protože to zahrnuje nejen NOZ (nový občanský zákoník), nové stanovy družstva, změnu zákona 67/2013 Sb. a nařízení 308/2015 Sb., ale i GDPR.
- BD pravidelně kontroluje dlužníky – každý měsíc kontrolujte, jestli jsou všechny platby řádně zaplaceny. Pokud se objeví nedoplatky, ihned poslat výzvu k zaplacení. První měsíc může být emailová, nebo zaslaná obyčejnou poštou. Druhý měsíc doporučený dopis. Třetí měsíc už bych doporučovala zvážit právní kroky. Čím později začnete vymáhat, tím větší šance, že se dlužníkovi dluhy nakupí. Samozřejmě při krátkodobém prodlení žaloba efektivní není.
- dlužník musí dát odpovídající jistotu – pokud vyjednáváte s dlužníkem, tak vždy záleží na individuální dohodě, ale základem pro umožnění splátkového kalendáře je, že dlužník podepíše uznání dluhu a prodloužení promlčecí doby. Případně podle situace (a výše dluhu) notářský zápis s doložkou vykonatelnosti o tom, že pokud nebude dle slibu hradit splátky dluhu, nemusí se vymáhat soudně, ale už je možné rovnou zahájit exekuci. Pokud dlužník nic podobného podepsat nechce, pak platí od 2)…zvážit právní kroky (vyloučení člena, nebo podání žaloby na dlužné nájemné, nebo oboje).
- BD pravidelně kontroluje insolvenční rejstřík – u každého z dlužníků alespoň jednou za měsíc doporučuji provést kontrolu této osoby v insolvenčním rejstříku. Pokud by došlo k zahájení insolvenčního řízení (oddlužení, osobní bankrot), potřebuje tam i BD přihlásit svoji pohledávku a zákon dává časově omezené lhůty.
- BD může zjistit informace z centrální evidence exekucí – pokud existuje podezření, že dlužník má exekuce, můžete si nechat udělat výpis z Centrální evidence exekucí (tento výpis Vám mohu udělat také, mám tento placený přístup k dispozici, stejně tak Czech Pointy České pošty atd.), kde zjistíte, jestli nemá exekucí zapsaných více. Rejstřík nemusí být v danou chvíli vždy zcela kompletní, protože exekutorské úřady mají třídenní lhůty pro zápisy, ale i tak se dozvíte nové informace.
- BD udržuje s nájemníky kontakt – BD, které má k dispozici zprávy o svých členech, může mnohem pružněji reagovat a zároveň má možnost nabídnout pomocnou ruku (kromě toho, že je to dobrý skutek, tak to může být v konečném důsledku efektivnější, než následně vymáhání dluhů). BD se nemusí starat o přihlášení pohledávek do dědického řízení při úmrtí dlužníka, protože na dědice přechází nejen družstevní podíl, ale i práva a povinnosti s tím spojené (§ 737 ZOK). Spíše v rámci dědictví budou dědicové a notář kontaktovat BD sami.
- BD řádně předepisuje platby a vyúčtovává služby – Všichni členové musí mít řádně uzavřenou nájemní smlouvu a následně při změnách předpisu plateb k tomu musí být vždy odpovídající dokument. Například při zvýšení záloh na služby to v BD je možné jednostranně a pouze jednáním představenstva (není-li zpřísnění ve stanovách), ale musí být zvýšení odůvodněno a včas doručeno. Stejně tak musí být řádně a včas vyúčtované služby (článek o vyúčtování najdete zde).
- . Kromě formalit mám velkou osobní zkušenost, že vztahy mezi lidmi umí někdy více než exekutor za dveřmi…
Vůči „potenciálním budoucím dlužníkům“, tedy vůči konkrétním osobám, nemám zkušenost s efektivní prevencí (kdo nemá žádné peníze, ten prostě nemá). BD s dlužníky se vyskytují ve všech lokalitách, ve všech ekonomických i sociálních třídách, i když to někde je samozřejmě častější. BD oproti SVJ má výhodu, že nový majitel družstevního podílu vždy kupuje podíl i s dluhy toho předchozího.
Nejvíce zasahující sankcí v BD je možnost vyloučení člena z družstva, což nahrazuje výpověď pro neplacení nájmu, kterou nelze použít (§ 2240 NOZ ve spojení s § 734 odst. 2 ZOK – zákon 90/2012 Sb. o obchodních korporacích). Vyloučený člen přijde o nájem bytu, což odpovídá tomu, kdyby mu někdo prodal byt, kterého je vlastníkem. Člena BD lze vyloučit mj. proto, že nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu. Co je hrubým porušením, to ZOK neuvádí a musíme se vrátit použitím § 741 ZOK zpět do občanského zákoníku. Srovnáním § 2288 a 2291 NOZ zjistíme, že nezaplacení nájmu a služeb po více jak 3 měsíce je stoprocentně hrubým porušením, dokonce ho lze zařadit do zvlášť závažného porušení (horší kategorie), za co by u běžného nájmu byla okamžitá výpověď bez výpovědní doby. My se však musíme držet zákona, stanov a významu ochranných ustanovení pro členy družstva. Takže já bych po 2 měsících dala členovi BD výstrahu, že jestli nedoplatí dluh a nezaplatí řádně, tak bude po dalším měsíci vyloučen (nutnost písemné upomínky předem). Po 3 měsících dluhu zaslat členovi rozhodnutí o vyloučení, proti kterému sice člen může podat námitky do 30 dnů, ale proces již byl zahájen a rýsuje se konec růstu dluhu. Následně o námitkách musí rozhodnou členská schůze a pokud člen není spokojen, může podat žalobu k soudu. Pokud by žalobu podal, tak jeho členství končí až právní mocí soudního rozhodnutí. Jakmile členovi skončí členství, má právo na vypořádací podíl (hodnotu družstevního podílu podle vzorce ve stanovách, případně v zákoně), ale peníze nedostane dříve, než se vystěhuje z bytu. Přesné parametry tohoto postupu je vždy potřeba prověřit srovnáním stanov a zákona, zde uvádím základní zákonnou verzi.
Proces o vylučování člena BD nic nemění na tom, že dokud člen nedal byt zpět do dispozice BD, má povinnost hradit nájem a služby (případně bezdůvodné obohacení ve stejné výši). Na dlužné platby může BD podat samostatnou žalobu.
Když už dlužníka v domě máte, pak se někdy soudu nevyhnete. Co BD bude potřebovat pro úspěšné vymáhání u soudu:
- aktuální stanovy – stanovy BD potřebujete mít platné, aktualizované, text v souladu s právními předpisy, protože nejen ze zákona, ale i ze stanov vyplývají povinnosti, které budeme u soudu vymáhat. Stanovy BD sice měly být aktualizovány do poloviny roku 2014, ale stále existují BD, kde to provedeno není,
- statutární orgán – představenstvo/předseda bytového družstva musí být řádně zvolen do funkčního období, aby mohl podepisovat dokumenty. Zároveň je třeba dát pozor na to, jestli nemá statutární orgán natolik nízké omezení k samostatnému jednání, že nemůže například objednat právní služby, protože přesahují hodnotu danou ve stanovách,
- nájemní smlouva – soudu se bude dokládat nájemní smlouva, která musí být v pořádku. Pokud není aktuální nájemní smlouva, postupuje se tak, že se smlouva vyloží v kombinaci s právními předpisy (co je ve smlouvě v rozporu, to se použije správně). Problém je v tom, že pokud BD třeba celou dobu jedná podle nájemní smlouvy, kterou nemá v pořádku, u soudu to není polehčující okolnost,
- předpisy plateb – předpisy plateb vznikají z nájemní smlouvy, kde musí být řádně popsány, a z následných předpisů. Předpisy je samozřejmě nutno doručit a o doručení potřebujeme doklad (podepsaný předávací protokol, doporučený dopis, reakce na zasílací email…). V předpisech bývá u BD největší problém v nesplněných formalitách se stanovováním záloh na služby (např. chybí odůvodnění zvýšení),
- vyúčtování – platby záloh na služby, které už mohou být vyúčtovány, tak vyúčtovány být musí. Vyúčtování se soudu také dokládá a samozřejmě k tomu i doklad o jeho doručení, protože to nejčastěji souvisí s jeho splatností. Vyúčtování musí být provedeno řádně a správně, pokud není v pořádku, pak bude opět v žalobě velký problém,
- započtení plateb – v případě, že došlo k nějakému započtení plateb, musel o tom být dlužník nějak (prokazatelné soudu je to obvykle jen v písemné formě) informován a toto započtení je potřeba soudu doložit a vysvětlit.
Máte dlužníky? Řešíte problémy, o kterých zde čtete? Potřebujete s něčím poradit? Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.