V obecné povědomosti snad všech členů statutárních orgánů společenství vlastníků jednotek („SVJ“) i bytových družstev („BD“) již dlouhodobě je zakotveno, že je třeba provést změnu stanov tak, aby byly v souladu s novými předpisy. Co se ale stane, když to neudělají?
Pro SVJ
Základní informací je, že SVJ mají povinnost v souladu s ust. § 3041 odst. 2 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník („NOZ“) provést přizpůsobení svých stanov do 1.1.2017. Aktuálně by tedy již měla všechna SVJ mít stanovy v pořádku. Realita je však zcela jiná. Myslím, že ještě minimálně 5 let budeme stále narážet na SVJ s neupravenými stanovami dle zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb.).
Nejdůležitější sankce a nevýhody nesplnění pro SVJ
- neplatnost části stanov – ta ustanovení, která jsou v rozporu s NOZ, jsou automaticky neplatná již od 1.1.2014 (účinnost NOZ), jak upravuje § 3041 odst. 1 NOZ. Prakticky to znamená, že když SVJ má ve stanovách něco, co NOZ vůbec nedovoluje, pak platí, jako kdyby to vůbec nebylo napsané. Je to samozřejmě nepraktické, protože málokterý uživatel stanov by byl schopen rozlišit ty správné části. Tomuto se mohlo vyhnout pouze to SVJ, které přijalo nové stanovy tak, aby byly již od 1.1.2014 účinné.
- výzva k nápravě – NOZ ukládá obchodnímu rejstříku (Krajský soud vedoucí podrejstřík společenství vlastníků jednotek), aby po 1.1.2017 vyzval SVJ k nápravě, pokud zjistí, že stanovy nejsou v pořádku. Má povinnost dát přiměřenou lhůtu (přesná délka lhůty není stanovena). Obchodní rejstřík obvykle nečiní problémy s prodloužením lhůty i na 2 měsíce, pokud SVJ o toto požádá. Přesto je však nevýhodou, že SVJ musí do jisté míry pracovat v časovém presu a ne ve svém obvyklém rytmu (včetně obvyklých termínů pro svolávání shromáždění). Tomuto se lze vyhnout tak, že se SVJ bude samo o změnu stanov zajímat a provede ji bez výzvy. Také velmi pomáhá to, že SVJ nežádá po obchodním rejstříku změny v zápisu, dokud si vše nedá do pořádku (nebudeme zapisovat jen nové členy výboru, když nejsou v pořádku stanovy).
- pokuta – v případě, že SVJ nebude spolupracovat s obchodním rejstříkem, má tento možnost udělit pořádkovou pokutu, a to i opakovaně až do výše 100.000,- Kč (ust. § 104 zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících fyzických a právnických osob). Nesetkala jsem se s tímto případem tehdy, když se SVJ snažilo spolupracovat. Pokud by však některý člen/členové společenství úmyslně a bezdůvodně bránili přijetí stanov, patrně by je tyto pokuty přesvědčily, že je důležité situaci řešit racionálně a stanovy přijmout. Lze se pokutě vyhnout spoluprací s obchodním rejstříkem.
- zrušení a likvidace SVJ – § 3041 odst. 2 NOZ předpokládá, že když by SVJ stanovy nemělo v pořádku a nereagovalo na žádné výzvy, pak je možné SVJ zrušit a zlikvidovat. Považuji tento postup za velmi nepravděpodobný, protože existenci SVJ zákon předpokládá pro účely správy domu s větším počtem jednotek (bytů) ve vlastnictví více osob. Je to samozřejmě možné, ale pro vlastníky by to znamenalo extrémní potíže. Dům by se přiměřeně řídil stejnými pravidly jako dosud (§ 1191 NOZ), ale jeden z vlastníků by se stal jeho správcem. Správcem by byl buď vlastník s nadpoloviční většinou, nebo jiný vlastník zvolený ostatními spoluvlastníky (v extrémním případě jmenovaný soudem). Dům by si však uškodil, protože bez existence SVJ v domě s jednotkami vzniká problém s převody jednotek (bytů). Mohlo by dojít k tomu, že by katastr nemovitostí odmítal provádět převody (kopě/prodej, darování bytu) s odkazem na nutnost založení SVJ (§ 1198 NOZ). Obyvatelé domu by tedy byli znovu nuceni SVJ založit, přičemž při zakládání nového SVJ musí se stanovami souhlasit v tomto případě všichni vlastníci (§ 1200 odst. 1 NOZ). Vlastníci by si tedy nijak nepomohli, naopak by stejně nakonec museli mít SVJ s aktuálními stanovami, jen nově založené a s násobně větší spotřebou peněz a času. Tomuto se lze vyhnout prakticky jakoukoliv spoluprací s obchodním rejstříkem a samostatným provedením změny stanov.
Ještě drobnost – starší SVJ už vůbec neřeší změnu názvu viz podrobný článek ZDE
Pro BD
Základní informací je, že BD mají povinnost v souladu s ust. § 777 odst. 2 zákona 90/2012 Sb., o obchodních korporacích („ZOK“) provést přizpůsobení svých stanov do 30.6.2014. Aktuálně by tedy již měla všechna BD mít stanovy v pořádku. Realita je však zcela jiná. Mnoho BD přemýšlí nad svojí další existencí, a proto se ani nesnaží stanovy měnit a rovnou usilují o dobrovolné ukončení činnosti, vstup do likvidace a „transformaci“ na SVJ (reálně se nejedná o změnu v SVJ, ale jeden subjekt zanikne a druhý samostatně vznikne).
Nejdůležitější sankce a nevýhody nesplnění pro BD
- neplatnost části stanov – ta ustanovení, která jsou v rozporu se ZOK jsou automaticky neplatná již od 1.1.2014 (účinnost ZOK), jak upravuje § 777 odst. 1 ZOK. Prakticky to znamená, že když BD má ve stanovách něco, co ZOK vůbec nedovoluje, pak platí, jako kdyby to vůbec nebylo napsané. Je to samozřejmě nepraktické, protože málokterý uživatel stanov by byl schopen rozlišit ty správné části. Tomuto se mohlo vyhnout pouze to BD, které přijalo nové stanovy tak, aby byly již od 1.1.2014 účinné.
- výzva k nápravě – ZOK ukládá obchodnímu rejstříku (Krajský soud vedoucí obchodní rejstřík), aby od 1.7.2014 vyzval BD k nápravě, pokud zjistí, že stanovy nejsou v pořádku. Má povinnost dát přiměřenou lhůtu (přesná délka lhůty není stanovena). Obchodní rejstřík obvykle nečiní problémy s prodloužením lhůty i na 2 měsíce, pokud BD o toto požádá. Přesto je však nevýhodou, že BD musí do jisté míry pracovat v časovém presu a ne ve svém obvyklém rytmu (včetně obvyklých termínů pro svolávání členské schůze – obvykle v červnu kvůli účetní závěrce). BD má navíc ještě nevýhodu, že s některými částmi stanov musí souhlasit všichni členové, kterým svědčí nájemní právo (§ 731 odst. 2 ZOK). Tomuto se lze vyhnout tak, že se BD bude samo o změnu stanov zajímat a provede ji bez výzvy. Také velmi pomáhá to, že BD nežádá po obchodním rejstříku změny v zápisu, dokud si vše nedá do pořádku (nebudeme zapisovat jen nové členy představenstva, když nejsou v pořádku stanovy).
- pokuta – v případě, že BD nebude spolupracovat s obchodním rejstříkem, má tento možnost udělit pořádkovou pokutu, a to i opakovaně až do výše 100.000,- Kč (ust. § 104 zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících fyzických a právnických osob). Nesetkala jsem se s tímto případem tehdy, když se BD snažilo spolupracovat. Pokud by však některý člen/členové družstva úmyslně a bezdůvodně bránili přijetí stanov, patrně by je tyto pokuty přesvědčily, že je důležité situaci řešit racionálně a stanovy přijmout. Lze se pokutě vyhnout spoluprací s obchodním rejstříkem.
- zrušení a likvidace BD – § 777 odst. 2 ZOK předpokládá, že když by BD stanovy nemělo v pořádku a nereagovalo na žádné výzvy, pak je možné BD zrušit a zlikvidovat. Tato situace je mnohem pravděpodobnější než u SVJ. Existence BD není pro správu domu nezbytná. V případě, že by již byl dům rozdělený na jednotky, pak by se zde do doby vzniku SVJ řídil dům obdobnými pravidly jako SVJ s tím, že některý z vlastníků by byl tzv. správce (buď automaticky většinový vlastník, případně zvolený vlastník, nebo dokonce jmenovaný soudem). Za situace, že by dům ještě nebyl rozdělený na byty (jednotky), tak by v rámci likvidace a rozdělení jmění BD došlo k vzniku spoluvlastnictví, takže by se dům řídil pravidly ve smyslu § 1115 a násl. NOZ, tzn. zjednodušeně principem většinového rozhodování s jistou ochranou menšiny. Osobně bych nedoporučovala, aby k této situaci došlo, neboť bude místo členů BD rozhodovat soud, což nemusí vyhovovat tomu, jak to nájemci (členové BD) chtěli. Také bude celý proces poměrně zdlouhavý s ohledem na vytíženost soudů. A opět i zde budeme narážet na ztíženou možnost převodů – v době likvidace nebude možné majetek družstva ani prodávat, ani darovat. A je důležité si uvědomit, že členové BD nejsou zapsaní jako vlastníci domu, těmi by se nejdřív museli stát. Následky nedobrovolného zrušení a likvidace jsou myslím mnohem méně závažné než by tomu bylo u SVJ, přesto bych nedoporučovala k tomu stádiu dospět. Mnohem jednodušší a rychlejší bude pro celé BD dobrovolná a řízená likvidace, pokud se k ní BD chce již uchýlit. Tomuto se lze vyhnout prakticky jakoukoliv spoluprací s obchodním rejstříkem a samostatným provedením změny stanov.
Řešíte problémy, o kterých zde čtete? Potřebujete s něčím poradit? Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.