Přichází období, kdy je nutno vyúčtovat služby poskytnuté za předchozí kalendářní rok. Jak správně vyúčtovat zálohy na služby, aby bylo platné vyúčtování? Kdo má komu vyúčtování vlastně dát? Co se stane, když vyúčtování není v pořádku?
Vyúčtování služeb je nejčastěji spojeno se společenstvím vlastníků („SVJ„), bytovým družstvem („BD„) a také s nájmem (pronájmem) či podnájmem bytu.
Kdo komu má předložit vyúčtování
- SVJ dává vyúčtování vlastníkům bytů a nebytových prostor v domě, SVJ nemá povinnost řešit nájemníky ani podnájemníky, ani spoluvlastníky v rámci jedné jednotky (typicky garáže),
- BD dává vyúčtování členům družstva, kteří jsou nájemci bytů, BD nemá povinnost řešit podnájemníky,
- vlastník bytu, nebo domu dává vyúčtování svému nájemci, vlastník nemá povinnost řešit podnájemníka,
- nájemce bytu, nebo domu dává vyúčtování svému podnájemníkovi.
Proč jsem tak podrobně rozepsala, kdo komu dává vyúčtování? Z toho totiž poznáte, kdo má být na vyúčtování jako poskytovatel služeb (ten kdo vyúčtování udělá a pošle) a kdo bude příjemce služeb (ten, kdo má nárok na vyúčtování). Například není správně, když vlastník bytu rovnou předá svému nájemci vyúčtování, které dostal od SVJ. Nejenže si mohli mezi sebou sjednat jiné poskytované služby, ale také tam budou položky, které nájemce neplatí a vůbec platit nemá. Nehledě na to, že už hlavička a adresát budou špatně. A pokud třeba nájemce pobírá přídavky na bydlení, tak mu správa sociálního zabezpečení takové vyúčtování může po právu odmítnout, bude totiž pro tento případ neplatné. Takže například pokud jste vlastník a od SVJ dostanete vyúčtování služeb, můžete ho použít jako zdroj informací, ale musíte ho pro svého nájemce přepracovat.
Co se vyúčtovává a co ne
Vyúčtovávají se ze zákona pouze služby. Co jsou služby, to nám říká § 3 zákona 67/2013 Sb., tzn. zákon o službách. Jsou to zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Je možné, že můžete mít služby v menším (méně často ve větším) rozsahu, nebo trošku jiné (Internet). Pro konkrétní příklady najdete to, co máte vyúčtovávat:
- SVJ – poskytované služby mají byt uvedeny ve stanovách, případně o tom mělo rozhodnout shromáždění,
- BD – poskytované služby mají být uvedeny hlavně v nájemní smlouvě,
- nájemce – poskytované služby musí být uvedeny v nájemní smlouvě,
- podnájemce – poskytované služby mají být uvedeny v podnájemní smlouvě.
Vědět, co se má vyúčtovávat, to je důležité pro to, abyste nevyúčtovávali třeba něco, kde se vyúčtování nedělá. Typicky u SVJ se do vyúčtování služeb nedává „fond oprav“, ani „správní fond“ (správně označováno jako příspěvky na správu domu a pozemku). Obdobně u BD se do vyúčtování nebude zahrnovat dlouhodobá záloha na opravy. A ani vlastník bytu nemůže nájemci do vyúčtování přidat fond oprav (to by asi udělal, kdyby zcela zkopíroval nesprávné vyúčtování od svého SVJ). Když vyúčtujete něco, co nemáte, číselně vám vyúčtování nevyjde a bude neplatné.
Podle čeho se služby rozúčtovávají
Zákon 67/2013 Sb. má v § 5 uvedeno, podle čeho se služby rozúčtují, například podle měřidel, podle počtu osob, podle výměry atd. Je to ale použitelné až jako záložní případ, pokud to není vyřešeno jinde, nebo rozhodnuto příslušným orgánem. Jak zjistíme, podle čeho rozúčtovat služby v
- SVJ – způsob rozúčtování služeb musí být uveden ve stanovách, nouzově v rozhodnutí shromáždění,
- BD – způsob rozúčtování rozhoduje členská schůze, nebo statutární orgán (podle stanov) a měl by být uveden i v nájemní smlouvě (dodatku)
- nájemce – způsob rozúčtování musí být uveden v nájemní smlouvě,
- podnájemce – způsob rozúčtování potřebujete uvést do podnájemní smlouvy.
Pokud nepoužijete správný způsob, jak služby rozpočítat, máte z toho neplatné vyúčtování. Například pokud má SVJ ve stanovách, že má rozpočítávat podle podílů na společných částech a bez dalšího se rozhodne, že nějakou službu vyúčtuje podle měřidel, tak je to špatně a nepomůže ani text zákona.
Jak vypadá správné vyúčtování
Vyúčtování má několik důležitých prvků, které v něm musí být, jinak je opět neplatné. Náležitosti upravuje § 6 zákona 67/2013 Sb.
- skutečná výše nákladů pro každou jednotlivou službu zvlášť (voda ročně 10.000,- Kč, plyn ročně 20.000,- Kč…),
- uhrazená výše záloh pro každou jednotlivou službu zvlášť (voda ročně 15.000,- Kč, plyn ročně 10.000,- Kč…),
- vzniklý přeplatek, nebo nedoplatek (z dvou shora uvedených médií by nám vyšel nedoplatek 5.000,- Kč).
Často se používá i to, že se zapíše předepsaná výše záloh, což dává smysl zejména tam, kde uhrazené zálohy neodpovídají předpisu záloh.
Na příkladu vysvětlím, co je velká chyba ve vyúčtování a stále se objevuje i od profesionálních správcovských společností (komerční správce nemovitosti). „Všechny předepsané zálohy se započítají jako uhrazené, porovnají se se skutečnými náklady a pravděpodobně vyjde přeplatek. Na tento pouze účetní přeplatek se započítají neuhrazené zálohy.“ Matematicky to nakonec vychází, ale takto provedené vyúčtování je neplatné a rozhodně neprojde u soudu pro účely vymáhání. U platících členů a nájemců se to nepozná, lze to zkontrolovat pouze u neplatiče. Pokud to slyšíte poprvé, můžete být překvapeni, ale opravdu se tato metoda používá.
Termín pro provedení vyúčtování
Pokud si nedohodnete kratší dobu, pak vyúčtování musí být hotové (i s opravami) a doručené do konce dubna následujícího roku. Máte na to tedy 4 měsíce. Doba se nedá prodloužit, maximum stanoví zákon (§ 7 zákona 67/2013 Sb.)! Zákon nezohledňuje, kdy vám dají k dispozici podklady (ať už je dají později poskytovatelé služeb, nebo váš účetní či správce).
Splatnost si můžete dohodnout i kratší, nikoliv delší (s tím problém nebývá). Pokud si nedohodnete nic jiného, jsou to 4 měsíce od doručení vyúčtování (použije se speciální § 7 zákona 67/2013 Sb., nikoliv u SVJ § 1181 NOZ).
Co se stane, když je vyúčtování provedeno nesprávně
Pokud není vyúčtování v pořádku, vlastně je to, jako kdyby žádné nebylo. A když není vyúčtování, tak
- nezačne běžet splatnost přeplatků a nedoplatků, což se ale nedá říct o splatnosti faktur od dodavatelů služeb,
- ten, kdo má vyúčtování dodat, je ohrožen pokutou dle § 13 zákona 67/2013 Sb., a to do výše 50,- Kč za každý den prodlení,
- dluhy ze špatně vyúčtovaných služeb jsou u soudu nevymahatelné – i když nájemce nebude nic platit na službách, u soudu to bez platného vyúčtování nevyhrajeme.
Jak vidíte, důsledky nesprávného vyúčtování mohou být pro SVJ, BD či pronajímatele dosti citelné. Na chyby se obvykle přijde až ve chvíli, kdy dojde k nějakému problému, pak už bývá pozdě. Zkusila jsem shrnout ty nejpodstatnější aspekty týkající se vyúčtování. Samozřejmě kapitolou sama pro sebe je vyúčtování tepla a teplé vody, započítávání plateb, nebo doručování vyúčtování.
POZN. Výjimečně mají některá SVJ ve stanovách povinnost vyúčtovávat i příspěvky na správu domu a pozemku, ale přesto se to neděje stejným způsobem jako vyúčtování služeb.
Řešíte vyúčtování pro nájemní byt, pro SVJ, nebo pro BD? Nejste si jistí, jestli je vyúčtování právně v pořádku? Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.