Jak vymáhat dluhy od nájemníku? Prevence proti dlužníkům? Může pronajímatel vůbec něco udělat?
Pronajímatel je vlastníkem bytu (nebo domu, který se pronajme pro bytovou potřebu), nájemce je jeho uživatel a platí za to nájemné – to je základní specifikace vztahu. Pokud vás zajímá dluh za nájem v bytovém družstvu, potřebujete můj specializovaný článek Dlužníci v bytovém družstvu.
Co se dá například dělat proti vzniku dluhů a při jednání o nich:
- Pronajímatel pravidelně kontroluje dlužníky – každý měsíc kontrolujte, jestli jsou všechny platby řádně zaplaceny. Pokud se objeví nedoplatky, ihned poslat výzvu k zaplacení. První měsíc může být emailová, nebo zaslaná obyčejnou poštou. Druhý měsíc doporučený dopis. Třetí měsíc už bych doporučovala zvážit právní kroky. Čím později začnete vymáhat, tím větší šance, že se dlužníkovi dluhy nakupí. Samozřejmě při krátkodobém prodlení žaloba efektivní není a minimálně zpočátku (první měsíc až dva) bývá často nejefektivnější osobní návštěva u nájemce. Je překvapivé, že se jedná o drobnost, ale mívá velký efekt.
- Dlužník musí dát odpovídající jistotu – pokud vyjednáváte s dlužníkem, tak vždy záleží na individuální dohodě, ale základem pro umožnění splátkového kalendáře je, že dlužník podepíše uznání dluhu a prodloužení promlčecí doby. Případně podle situace (a výše dluhu) notářský zápis s doložkou vykonatelnosti o tom, že pokud nebude dle slibu hradit splátky dluhu, nemusí se vymáhat soudně, ale už je možné rovnou zahájit exekuci. Pokud dlužník nic podobného podepsat nechce, pak platí od 1)…zvážit právní kroky (podání žaloby na dlužné nájemné, nebo výpověď, nebo oboje). Existuje možnost sepsat již při vzniku nájemního vztahu notářský zápis s doložkou vykonatelnosti, aniž by vznikl dluh. Tento zápis zajistí, že pokud nájemce nesplní svoje povinnosti, může se pronajímatel rovnou obrátit na exekutora bez dalšího soudu (pro vyklizení, nebo vymáhání dluhu). Osobně se domnívám, že tento postup může odradit zrovna ten typ nájemníků, který by pronajímatel chtěl, a proto jej nepoužívám. Notářské zápisy sepisuje pouze notář, nikoliv advokát.
- Pronajímatel pravidelně kontroluje insolvenční rejstřík – pokud máte dlužníka, pak alespoň jednou za měsíc doporučuji provést kontrolu této osoby v insolvenčním rejstříku. Pokud by došlo k zahájení insolvenčního řízení (oddlužení, osobní bankrot), potřebuje tam i pronajímatel přihlásit svoji pohledávku a zákon dává časově omezené lhůty.
- Pronajímatel si může zjistit informace z centrální evidence exekucí – pokud existuje podezření, že dlužník (nebo budoucí nájemník) má exekuce, můžete si nechat udělat výpis z Centrální evidence exekucí (tento výpis Vám mohu udělat také, mám tento placený přístup k dispozici, stejně tak Czech Pointy České pošty atd.), kde zjistíte, jestli nemá exekucí zapsaných více. Rejstřík nemusí být v danou chvíli vždy zcela kompletní, protože exekutorské úřady mají třídenní lhůty pro zápisy, ale i tak se dozvíte nové informace.
- Mějte řádně podepsané smlouvy a vyúčtované služby – Pokud máte správně uzavřené smlouvy, velmi to zjednoduší vymáhání. Pokud použijete nějakou vzorovou smlouvu, přesvědčte se, že se jedná o aktuální vzor. I když si necháte udělat smlouvu od právníka, tak za několik let už může být úplně jiná právní úprava (typicky změna občanského zákoníku, nebo třeba GDPR). Také si pohlídejte, že pravidelně obnovujete smlouvu uzavřenou na dobu určitou. Stejně tak musí být řádně a včas vyúčtované služby (článek o vyúčtování najdete zde). Pokud zvyšujete předpis služeb, musíte dodržet pravidla dle § 4 zákona 67/2013 Sb, lze to ale udělat jednostranně (nájemce nemusí souhlasit).
- Uzavírejte nájemní smlouvy na dobu určitou – Dobu trvání nájmu si ohraničte na 1 rok. To znamená, že pokud z nějakého důvodu nebudete s nájemníkem spokojení, tak nájem v určitou dobu končí a nemusíte dávat výpověď. Dejte si však pozor na doložky s automatickým obnovováním nájmu. Tyto doložky nemají jednu ustálenou formu, vždy je nutné se podívat na tu konkrétní z vaší nájemní smlouvy.
- Kauce (jistota) do nájemní smlouvy – Můžete si při uzavírání nájemní smlouvy vyžádat od nájemce kauci až do výše trojnásobku nájemného. Tuto kauci pak můžete při skončení nájmu použít na to, co nájemce dluží. Podrobně o správné výši kauce a případných negativech pojednává můj předchozí článek ZDE.
Někde se dočtete o další možnosti, jak se pronajímatelé chrání. Vlastník bytu fiktivně pronajme byt někomu dalšímu (nájem) a tato osoba teprve dá byt do reálného užívání. Tak vznikne podnájem (§ 2274 a násl. občanského zákoníku), což je mnohem méně chráněný způsob užívání bytu. Prakticky ale se jedná o obcházení účelu zákona, který se snaží dát jistotu bydlícím lidem. V podnájemní smlouvě neplatí ochranná ustanovení občanského zákoníku platná pro nájem bytu (§ 2235 občanského zákoníku a následující), takže může být třeba jen měsíční výpovědní doba apod.
Nejvíce zasahující sankcí je možnost výpovědi z nájmu, tedy jeho ukončení dříve, než bylo původně dohodnuto. Výpověď je možná pouze v případě, že je to dohodnuto mezi stranami, nebo to umožňuje zákon, ale nikdy to nesmí být pro nájemce méně výhodné, než co stanoví zákon(§ 2235 občanského zákoníku). Pro případ, že nájemce dluží více jak součet trojnásobku nájemného a služeb za 3 měsíce, pak se jedná o zvlášť závažné porušení povinnosti vyplývající z nájmu a může dát pronajímatel nájemci okamžitou výpověď bez výpovědní doby (§ 2291 občanského zákoníku). Pokud by pronajímatel chtěl, mohl by použít také mírnější variantu a dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (počítáno od prvního dne následujícího měsíce po měsíci doručení) podle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, ale to je jeho dobrá vůle. Tento mírnější postup bych doporučila použít pouze v případě, že by nájemce dal jistotu v podobě notářského zápisu s doložkou vykonatelnosti. Výpověď v případě dluhu je možno dát i u nájmu na dobu určitou i u nájmu na dobu neurčitou bez ohledu na to, co je ve smlouvě.
Můžete si povšimnout, že povolená výše kauce je trojnásobek nájmu, ale částka pro okamžitou výpověď je trojnásobek nájmu a služeb. Nikdy si tedy nemůžete zajistit celou částku, kterou by mohl nájemce dlužit, než mu můžete dát okamžitou výpověď. Na druhou stranu oproti předchozí právní úpravě je nyní již možno dát výpověď okamžitou, kdežto dříve (§ 710 a 711 zákona 40/1964 Sb.) bylo nutné dodržet další tříměsíční výpověď (tedy třeba až šest měsíců dluhu než nájem skončil + vyklizení). Pokud vás napadlo, že situaci lze vyřešit posunutím splatnosti nájemného tak, aby se platilo třeba dva měsíce předem, tak to také není možné. § 2251 občanského zákoníku říká, že nájemné se platí do pátého dne příslušného platebního období (nejčastěji měsíc), nebylo-li dohodnuto později. Nelze dohodnout dřívější datum, protože to je nevýhodné pro nájemce, a proto je to v rozporu s § 2235 občanského zákoníku. Aby to bylo v souladu se právními předpisy, tak nejdřívější termín placení nájmu tedy je 5.den v měsíci, na který je nájemné určeno.
Když už dlužníka v bytě máte, pak se někdy soudu nevyhnete. Co pronajímatel bude určitě potřebovat pro úspěšné vymáhání u soudu:
- nájemní smlouva – soudu se bude dokládat nájemní smlouva, která musí být v pořádku. Pokud není aktuální nájemní smlouva, postupuje se tak, že se smlouva vyloží v kombinaci s právními předpisy (co je ve smlouvě v rozporu, to se použije správně). Problém je v tom, že pokud pronajímatel třeba celou dobu jedná podle nájemní smlouvy, kterou nemá v pořádku, u soudu to není polehčující okolnost. Nájemní smlouvy jsou jedny z mála, kdy se i na staré nájemní smlouvy použije nová právní úprava,
- změny zálohových plateb – nové výše záloh vznikají z nájemní smlouvy v kombinaci s dokumentem, kterým se jednostranně zvyšují zálohy. Tyto dokumenty o zvýšení (teoreticky také snížení) je samozřejmě nutno doručit a o doručení potřebujeme doklad (podepsaný předávací protokol, doporučený dopis, reakce na zasílací email…). Správné výše záloh je důležité třeba proto, jestli už dlužník je, nebo není v prodlení dostatečném pro výpověď z nájmu.
- vyúčtování – platby záloh na služby, které už mohou být vyúčtovány, tak vyúčtovány být musí. Vyúčtování se soudu také dokládá a samozřejmě k tomu i doklad o jeho doručení, protože to nejčastěji souvisí s jeho splatností. Vyúčtování musí být provedeno řádně a správně, pokud není v pořádku, pak bude opět v žalobě velký problém. V některých případech je možné mít i paušálně dohodnuté služby bez vyúčtování, ale i to má samozřejmě svoje nevýhody (nikdy nevíte, kolik nájemce spotřebuje).
- započtení plateb – v případě, že došlo k nějakému započtení plateb, musel o tom být dlužník nějak (prokazatelné soudu je to obvykle jen v písemné formě) informován a toto započtení je potřeba soudu doložit a vysvětlit.
Máte dlužníky? Řešíte výpověď z nájmu pro neplacení, nebo jiné problémy, o kterých zde čtete? Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.