V rámci změny stanov společenství vlastníků jednotek je jednou z řešených otázek počet členů výboru – musí být přesný počet? Může být „nejméně 3“? Jaká správná je verze a proč?
Všichni ti, kdo řeší změnu stanov ve společenství vlastníků jednotek (dále také „SVJ“ nebo „společenství vlastníků„), obvykle potřebují rozhodnout také to, kolik členů bude mít statutární orgán.
V případě, že se SVJ rozhodně pouze pro minimalistickou verzi s jedním členem, je odpověď jednoduchá. Bude se jednat o jednoho předsedu společenství vlastníků ve smyslu ust. § 1205 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „NOZ„). Zákon od 1.1.2014 (ve smyslu ust. § 3041 odst. 2 NOZ od 1.1.2017) neumožňuje setrvat v původním pojmosloví pověřený vlastník tak, jak s tím počítal zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v ust. § 9 odst. 7 písm. b). Takovou verzi by tedy obchodní rejstřík (přesněji krajský soud vedoucí rejstřík společenství vlastníků jednotek) už nezapsal.
Pokud však SVJ chce, nebo potřebuje vícečlenný statutární orgán, je zde výbor. Ten nově nemusí mít 3 členy (dříve to určovalo ust, § 9 odst. 11 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů), ale počet může začínat na dvou. Jaký je však správný počet? Ust. § 1200 NOZ v odst. 2 písm. d) vyžaduje, aby ve stanovách bylo uvedeno, jaký je počet členů voleného orgánu, tedy i výboru (viz Pozn.). Co znamená „počet“? Zcela logicky působí, že ze stanov musí být jasné, kolik členů má výbor mít, aby třetí osoby i obchodní rejstřík měly přehled o tom, zda je jednání SVJ řádné. Ve skutečnosti se však vyskytuje více variant a ne všechny jsou dostatečně určité samy o sobě. Může se tedy stát, že ze samotných stanov se počet členů výboru nedozvíme a je třeba doložit typicky usnesení shromáždění společenství vlastníků, které o počtu rozhodlo. Například pokud je ve stanovách uvedeno „nejméně tříčlenný výbor“, tak shromáždění nejdříve rozhodne o tom, že výboru bude ….X-členný….(minimální číslo by zde muselo být tři) a teprve následně zvolí členy v příslušném počtu.
Ohledně možností určení počtu členů výboru by se teoreticky dalo vycházet z formuláře pro zápis změny do obchodního rejstříku, kde jsou tyto možnosti:
- přesný počet (např. 3, 5, ale může být i sudý počet, to zákon nezakazuje, jen to nebývá praktické),
- minimálně (například „minimálně tříčlenný“, tedy v praxi 3 – teoreticky nekonečno),
- maximálně (například „maximálně pětičlenný“, což by v praxi znamenalo počet 2-5 členů, neboť jednočlenný být výbor nemůže),
- rozsahem od-do (například „od tří do pěti členů“).
Formuláře obecně připravuje Ministerstvo spravedlnosti. Přesné znění formuláře do detailů neuvádí ani prováděcí vyhláška č. 323/2013 Sb., který jediná by v souladu s ust. § 21 zákona č. 304/2013 Sb. o veřejných rejstřících, měla jejich obsah upravovat. V zákonech ani prováděcích předpisech (vyhláškách) tedy přesné znění nenajdeme. Z formuláře jsme se přesto dověděli, které varianty obchodní rejstřík akceptuje a zapíše. Jakou to má právní relevanci? Podle autorky tohoto textu…žádnou. Jedině snad že pokud by vás napadla ještě nějaká jiná varianta, tak tu raději nezkoušet. Vzhledem k tomu, že se nejedná o jasné znění zákona, ale pouze o jeho výklad formou připraveného formuláře, tak nabízené možnosti nezaručují žádnou jistotu, že při jejich dodržení bude počet členů výboru určen správně. A nebo minimálně nikde není zaručeno, že bude počet členů výboru nezpochybnitelný po celou dobu existence SVJ. A vzhledem k množství agendy, kterou SVJ potřebují řešit pro dům, určitě není vhodné, aby se muselo zabývat teoretickými debatami týkajícími se toho, jestli má platné stanovy a platně určený počet členů výboru.
Závěr a návrh řešení: Všem svým klientům vždy doporučuji, aby ve stanovách určili přesný počet členů výboru číslem, ideálně lichým a nepříliš vysokým (typicky „3“). Tak se snadněji najde dostatečný počet ochotných osob pro zastávání funkce a je možné se navzájem přehlasovat i při rozdílných názorech. Nehrozí také neplatnost stanov při změně výkladu, jak bylo nadneseno výše, neboť toto je nejjistější varianta. Pro SVJ vzniklá do 31.12.2013 není ani žádný finanční problém – tato SVJ nepotřebují pro změnu stanov notářský zápis, teoreticky mohou pro každou volbu výboru změnit stanovy ohledně počtu členů, následně členy zvolit a zapsat…bude to za stejné peníze (kolek 2.000,- Kč pro změnu zápisu v obchodním rejstříku). U SVJ vzniklých od 1.1.2014 už stejná pružnost změny stanov není, ale změna počtu členů výboru se obvykle neřeší tak často, aby to byl pro SVJ problém ohledně ceny notářských zápisů.
Pozn. k § 1200 NOZ – Toto ustanovení jediné hovoří o tom, co mají obsahovat konkrétně stanovy SVJ jako základní náležitosti. Je však uvozeno označením „Založení společenství vlastníků“ a jeho první odstavec se také k zakládání vztahuje. Z toho někteří právníci odvozují, že se toto ustanovení použije pouze při zakládání SVJ a později je v rámci obecnějších předpisů zcela na libovůli SVJ, jaký bude obsah stanov. Lingvisticky s tím lze samozřejmě souhlasit. Avšak s ohledem na ochranu členů SVJ i třetích osob si nelze představit, že by zákon neobsahoval minimální náležitosti stanov SVJ pro celou dobu existence. Z praktického hlediska vždy doporučuji dodržet obsah stanov dle § 1200 NOZ.
Řešíte problémy, o kterých zde čtete? Potřebujete s něčím poradit? Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.