Má vaše bytové družstvo zájem o převod bytů bytového družstva členům? Jak celý proces „transformace BD na SVJ“ funguje po právní stránce a jak vám s ním mohu pomoci?
Ve chvíli, kdy se členové bytového družstva rozhodnou, že chtějí převést byty do osobního vlastnictví, dochází k tzv. „transformaci bytového družstva na SVJ“. Ve skutečnosti je pojem „transformace“ velmi zavádějící, i když se běžně používá. Nedojde totiž k žádné změně bytového družstva (označujme jako „BD„) na společenství vlastníků („pro zkrácení použijme „SVJ„). BD existuje i nadále, pouze převede byty ze svého vlastnictví do vlastnictví svým členům. Z BD nám tak vznikne prakticky prázdná skořápka, kde obvykle nezbývá žádný relevantní majetek. Během převodů však BD samo nezanikne a automaticky ani nezaniká členství jednotlivým členům BD, přestože je již byt (přesněji jednotka) v jejich vlastnictví. Vedle BD vznikne nová právnická osoba, a to SVJ. SVJ musí být založeno a je to zcela samostatný subjekt – nepřebírá od BD vůbec nic (ani peníze, ani smlouvy, ani úvěry, ani nastavení plateb do fondů), některé věci dokonce ani převzít nesmí. Po určitou dobu existují vedle sebe BD a SVJ.
Jak probíhá „přeměna BD na SVJ“
Postup, který doporučuji svým klientům lze shrnout takto:
- členská schůze BD schválí záměr, že se budou jednotky (byty) převádět členům, schválí rozpočet na akci, určí kdo platí které částky a pověří představenstvo (předsedu BD), aby vše připravilo,
- BD nechá zaměřit dům pro účely přípravy prohlášení vlastníka (dokument, který popisuje celý dům a je nutný pro prodej samostatných bytů) a nechá vypracovat prohlášení vlastníka, BD nechá připravit vzor smlouvy o převodu družstevních bytů do osobního vlastnictví, zajistí návrh stanov společenství vlastníků a předběžně zajistí organizaci (kdo chce převod provést, kdo přesně je členem, potřené aktuální údaje členů, plné moci…), zjistí ochotu/možnosti zapojení vlastníků jako členů výboru SVJ (předsedy SVJ),
- členská schůze BD schválí prohlášení vlastníka, vzorovou smlouvu (případně další dokumenty dle potřeby) a stanovy společenství vlastníků,
- představenstvo (předseda BD) zajistí vložení prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, čímž se dům rozdělí na jednotlivé byty (přesněji jednotky, protože se může jednat i o nebytové prostory),
- podepíšou se první dvě smlouvy o převodu a vloží se na katastr nemovitostí,
- po převodu prvních dvou bytů musí BD a oba noví vlastníci u notáře přijmout stanovy a zvolit výbor SVJ (předsedu SVJ), čímž je SVJ založeno. Také by měli odsouhlasit výše příspěvků na správu domu a pozemku („fondy oprav“),
- po zápisu SVJ do obchodního rejstříku lze přistoupit k převodu bytu z družstevního do osobního vlastnictví u všech dalších bytů
- poté, co jsou všechny byty převedeny a nejsou žádné speciální okolnosti, pak se obvykle provede zrušení a likvidace BD a následně zůstane pouze SVJ
Spoluexistence SVJ a BD
Po určitou dobu budou zároveň existovat SVJ a BD. Jejich vztah je takový, že do doby vzniku SVJ se o celý dům staralo a stará BD, ať už jako správce (ve smyslu ust. § 1190-1192 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jako „NOZ“), nebo jako vlastník všech jednotek. Jakmile přijde změna bytového družstva na SVJ, situace se mění a o dům se stará SVJ, přičemž BD je pak pouze jako jeden z vlastníků. Je to pro BD podobná situace, jako kdyby si nějaká společnost s ručením omezeným (s.r.o.) koupila v domě byt a pronajímala ho.
Důležitým prvkem je uvědomění, že SVJ nijak nenavazuje na předchozí činnost BD. Všechny smlouvy si SVJ uzavírá nové, i když to na první pohled vypadá, že přebírá závazky (dodávky vody, tepla…). Po převodu bytového družstva na společenství vlastníků nemůže SVJ přebírat žádná práva ani povinnosti po BD. Je to ochrana pro vlastníky bytů (členy SVJ), protože stejně tak jako SVJ nemůže přebírat například starý úvěr po BD, tak nemůže SVJ ani přebrat dluhy nějakého s.r.o. (ust. § 1195, 1197 NOZ). Na toto specifikum je potřeba si vzpomenout v souvislosti s nastavením příspěvků na správu domu a pozemku („fond oprav, správní fond“), protože automatické převzetí částek nastavených v BD není v pořádku. Ano, SVJ si samozřejmě může určit částky ve stejné výši, ale musí to být schváleno shromážděním (musí existovat rozhodnutí shromáždění SVJ).
Jaké jsou obvyklé výdaje spojené s „transformací BD na SVJ“
- zaměření domu pro účely prohlášení vlastníka (může teoreticky provést kdokoliv, pokud vyhoví požadavkům dle ust. § 2-6 nař. vl. 366/2013 Sb.)
- sepis a vklad prohlášení vlastníka
- ověřování podpisů (počet všech vlastníků + na každý dokument podpis statutárních orgánů BD dle podpisového vzoru + souhlasy členů statutárního orgánu SVJ)
- kolky k návrhům na vklad (minimálně počet bytů + 1 na vklad prohlášení)
- návrh stanov SVJ
- notářský zápis (vždy doporučuji dotaz konkrétnímu notáři)
- poplatek za zápis do obchodního rejstříku 6.000,- Kč (při přímém zápisu přes notáře 2.700,- Kč)
- vzorová smlouva o převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví
- doplněné upravené smlouvy o převodu (podle počtu bytů)
- návrhy na vklad (podle počtu bytů)
- další potřebné podklady a výdaje dle konkrétní situace (dohody o ukončení členství, plné moci, posouzení existence členství…)
- výpis z katastru nemovitostí (připravuje si sám notář)
- poštovné pro zasílání návrhů na katastr nemovitostí
- kancelářský materiál a čas
Jak vám mohu pomoci
Pro svoje klienty pravidelně provádím celý proces transformace a mám s ním velké zkušenosti. Podle počtu bytů a konkrétního stavu předem zašlu cenovou nabídku, kterou si v družstvu prodiskutujete a schválíte. Spolupracuji i s klienty, kteří nejsou z Brna – všechny dokumenty připravíme a klient sám si řeší ověřené podpisy a případně odeslání návrhů poštou. Pokud klient nemá vybraného svého notáře, pomohu najít (notářské služby nemohu provádět, nejsem notář, jsem advokát). Neprovádím sice konečné likvidace družstva, ale mohu pomoci s nalezením likvidátora, který za vás opět vše vyřeší.
Osobně doporučuji, aby se družstvo netrápilo s touto komplexní akcí bez právní pomoci. Pokud mezi svými členy nemáte někoho, kdo má s celou agendou zkušenosti, určitě najděte advokáta, který vás procesem provede.
Máte zájem o převod bytového družstva na SVJ, nebo se jen chcete na něco zeptat?
Ráda vám připravím nezávislou cenovou nabídku – stačí vyplnit poptávkový formulář.
Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na jarmila@nedoma-advokatka.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.