Tvoříte správně fond oprav v SVJ?

Co patří do fondu oprav a co do správního fondu? Co už jsou zálohy na služby a jak správně rozdělit předpis plateb? Podle čeho se rozpočítává fond oprav a další fondy?

Jedním z nejčastějších problémů ve společenství vlastníků jednotek (dále jako „SVJ„) jsou finance. A s tím jsou neoddělitelně spojeny pojmy – fond oprav, správní fond (fond údržby), zálohy na služby, dlouhodobá záloha na opravy atp. Všechny tyto pojmy jsou ale pro SVJ pouze laické výrazy a zákon je nepoužívá. Už s nesprávným používáním pojmů ale nastávají potíže – není pak totiž jasné, jak na sebe navazují stanovy, zákon a předpis plateb, protože každý pak používá trochu jiné názvy.

Správné rozdělení financí v SVJ:

1)příspěvky na správu domu a pozemku rozúčtovávané podle podílů na společných částech domu

  • nejčastější laické názvy jsou fond oprav, dlouhodobá záloha na opravy, nájem (velmi nesprávně)
  • neprovádí se vyúčtování ve smyslu každoročních přeplatků a nedoplatků
  • z této části rozpočtu se platí náklady na provoz, opravy, údržbu, rekonstrukce, modernizace domu, revize zařízení v domě, náklady na pojištění, případné daně
  • přispívá se podle podílů na společných částech domu, to jsou ty zlomky uvedené ve výpisu z katastru nemovitostí
  • právní úprava zejména § 1180 odst 1. NOZ

2)příspěvky na správu domu a pozemku rozúčtovávané poměrně na jednotku

  • nejčastější laické názvy jsou správní fond a provozní fond
  • neprovádí se vyúčtování ve smyslu každoročních přeplatků a nedoplatků
  • z této části se platí náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku, odměnu členů volených orgánů společenství, odměnu správce, náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství, náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo, náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
  • přispívá se poměrně na jednotku, což znamená, že když je v domě 10 bytů, tak každý byt platí 1/10
  • právní úprava zejména § 1180 odst. 2 NOZ, § 12 nař. vl. 366/2013 Sb., § 17 nař. vl. 366/2013 Sb.,

3)zálohy na služby poskytované s užíváním bytu

  • obvykle se používá jen zkrácený název služby
  • provádí se vyúčtování záloh a stanoví se přeplatky a nedoplatky
  • zálohy se hradí na služby, což je zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu
  • zálohy se vyúčtovávají buď podle právních předpisů (teplo a teplá voda), nebo podle rozhodnutí shromáždění (všechny ostatní), nebo podle zákona (není-li rozhodnutí)
  • právní úprava je ve speciálním zákoně č. 67/2013 Sb., který se služeb týká prakticky celý (vyúčtování, správné nastavení záloh, změna výše záloh, pokuty…)

U některých plateb je možné přijmout i odlišný způsob úhrady, ale to je vždy nutné individuálně prozkoumat. Pokud použijete (zahrnete do stanov, schválíte na shromáždění) výše uvedená pravidla, určitě budete mít finance rozděleny správně.

Je důležité si dát pozor na správné rozúčtování pro případ, že máte velkou nebytovou jednotku (typicky garáž se spoustou parkovacích míst), kterou spoluvlastní někteří/všichni spoluvlastníci bytů. Tam se prolínají principy výše uvedené a potom správný postup při jednání se spoluvlastníky – navenek totiž spoluvlastníci jsou pouze jako 1 vlastník!

 

POZN. Pokud používám slovo byt, je to jen zjednodušení. Zákon pracuje s pojmem „jednotka“, což zahrnuje bytové i nebytové jednotky v domech.

 

Řešíte potíže s fondem oprav? Nevíte, jak ho správně nastavit? Vaši členové mají dotazy a neumíte je zodpovědět? Volejte +420 774 411 933, nebo pište na jarmila@nedoma-advokatka.cz a můžete si objednat moje právní služby.

 

Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.