Komunitní bydlení je jednou z moderních variant společného bydlení. Jedná se ale nejen o soužití lidí, ale i o vlastnictví a užívání majetku nemalé hodnoty. Nesmíme zapomenout na právní stránku, protože někdo může chtít z komunity odejít (majitel nemovitosti?), nebo se změní situace a může všem zaniknout právo domov užívat.
Jako komunitní bydlení (cohousing) se označuje společné bydlení více osob, které nejsou v příbuzenském vztahu. Nemyslí se tím však prosté spolubydlení (jako třeba spolubydlící na kolejích), ale toto společné bydlení zahrnuje i velmi blízké vztahy srovnatelné s rodinnými vazbami.
Osobně nevidím rozdíl mezi tím, když spolu bydlí pohromadě rodina (příbuzní), nebo komunita (nepříbuzní), protože definice příbuznosti je spíše jen společenskou kategorií. Existuje spousta rodin, které spolu ani nemluví. A někteří lidé jsou si s přáteli mnohem bližší než s rodinou. Je spousta možností, jak spolu-bydlet a tvořit komunitu, například:
- společný rodinný dům – sdílený dům může mít několik pater, každý jedinec/pár/rodina může mít vlastní soukromý pokoj (nebo celé patro), míra sdílení zařízení je velmi volitelná. Mohou mít jedno sociální zařízení a kuchyň sdílené po patrech. Stejně tak může být jedno patro vyhrazené pro koupelnu, obývací pokoje, kuchyň…
- společný dům s byty – od rodinného domu se liší tím, že obsahuje samostatné bytové jednotky, a k tomu obvykle nějaký společný prostor. Dům může být rozdělen na byty a společné části i právně tzv. prohlášením vlastníka. Jednotlivé byty jsou pak nezaměnitelně označeny, také je upraveno užívání společných částí, a to je velmi praktické pro zapisování věcných břemen (práv užívání) pro jednotlivé členy komunity pro konkrétní byty.
- společný byt – každý jedinec/pár/rodina může mít vlastní soukromý pokoj, společně sdílí sociální zařízení, kuchyň, obývací pokoj, balkon.
- několik spolupracujících bytů, nebo několik spolupracujících domů – vzdálenosti mezi domy a byty mohou být velmi různé. Domy mohou být v rámci jednoho velkého statku, kde bude prostor i pro společné kulturní a sociální zázemí. Stejně tak mohou být domy/byty mnohem dále od sebe a budou spojeny pouze lidskými vazbami (nebude nejspíše prostor pro centrální kulturní a sociální zázemí), nebo společnými projekty jako je například vlastnictví zahrady a pěstování plodin, organizace lesní školky, pořádání společných akcí apod.
- …
Je spousta možností, jak společně bydlet, seznam není kompletní. Můžeme na něm ale demonstrovat právo společného bydlení a různé možnosti jeho pojetí. Všechny verze bydlení (zde spíše ve smyslu vlastnictví majetku) mohou využít níže uvedené varianty, které samozřejmě také nejsou vyčerpávající. Každý typ soužití bude mít nejvhodnější variantu právního uspořádání (cohousing právo), ale použít lze vždy všechny možnosti:
Právnická osoba
- pro bydlení obecně je nejvíce upraveno bytové družstvo („BD“). Je možné si v něm nastavit míru rozhodování od hlasování prostou většinou, až po nutnost souhlasu všech. BD je uzpůsobeno tak, že chrání hlavní zájem, a to je bydlení – nelze převádět byty (podíly) bez souhlasu členů, kteří v nich bydlí. Jedná se už sice o právnickou osobu zapsanou v obchodním rejstříku (zápisy v rejstříku, účetní závěrky, notářské zápisy pro zakládání i změny…), ale nevadí, že není založena za účelem zisku. Vkladem do BD můžou být nejen peníze, ale i lidská práce (někteří členové komunity mohou svůj vklad odpracovat například při rekonstrukci, jiní mohou vložit hotovost). Nevýhodou je, že nelze omezit převoditelnost podílů (nelze tedy ovlivnit výměnu členů, ať už při převodech, nebo při úmrtí).
- variantou zejména pro spolupracující domy a byty by mohl být spolek. Nejednalo by se zde o propojení majetkové, ale pouze o spojení osob se společnými zájmy, které nejsou za účelem zisku. Touto formou by bylo možné řešit pořádání kulturních akcí, společné nakupování, sdílení automobilů apod. Spolek bude jako jeden subjekt zastřešovat činnost, což je mnohem jednoduší při uzavírání smluv, než aby řešit podpisy mnoha osob. I spolek by ale bylo možné využít k vlastnictví nemovitostí a poskytování bydlení – není pro to sice právně přímo určen jako BD, ale lze udělat podrobnější stanovy spolku, které toto upraví.
- do jisté míry jsou použitelné i veřejná obchodní společnost a společnost s ručením omezeným. Mají výhodu, že lze omezit převoditelnost podílů, což nelze u BD – komunita tím bude uzavřená, protože bez souhlasu určitého počtu (nebo všech) nebude možné, aby vstoupil nový člen. Předpokladem by však byla velmi podrobná úprava ve stanovách (představte si stanovy tak na 20-30 stran), protože tyto společnosti jsou myšleny na úplně jiné principy a jsou v zákoně jako právnické osoby založené za účelem tvoření zisku. Bylo by také nutno se vypořádat s tím, jestli by se nejednalo o obcházení zákona, když by cílem bylo zajišťování bytových potřeb, ale nebylo by to bytové družstvo. Určitě by bylo třeba mít velmi dobrou účetní, která bude umět správně vyhodnotit všechny položky.
- vůbec se nehodí komanditní ani akciová společnost pro druhy majetkových struktur a rozdílné postavení společníků.
- nelze použít ani sociální družstvo, které má úzce daný účel.
- rozhodně bych nedoporučila družstvo, protože podobnost s bytových družstvem by byla natolik vysoká, že už by se těžko řešilo možné obcházení zákona.
- za vhodné nepovažuji společenství vlastníků, které je totiž zcela propojeno s osobním vlastnictvím jednotlivých bytů v jednom domě, ale provázanost členů mezi sebou je nízká a možnost změny vlastníků vysoká. Je možné zkusit ošetřit i tuto variantu – například, že budou mít členové mezi sebou předkupní právo, ale SVJ je natolik založeno na osobním vlastnictví jednotlivce, že by bylo potřeba vytvořit výrazně složitější mechanismus, kterým ale úplně nelze vyloučit vše (typicky dědění je možné upravit pouze částečně).
Jediný vlastník
- tuto verzi lze použít vždy, ale lze se obtížně zbavit toho, že jeden člen (nebo třeba jeden partnerský/manželský pár) bude dominantní ve skupině tím, že vlastní majetek, na kterém jsou ostatní závislí. Zde je třeba řešit nejen společnou údržbu majetku, ale také třeba amortizaci (kolik dáme vlastníkovi za to, že bydlíme v jeho domě?).
- principem zde bude nájemní smlouva (případně smlouva o výpůjčce, což je vlastně „nájem zdarma“). Nájemní smlouvy samozřejmě lze ukončit, což je nevýhoda. Je ale možné situace ošetřit třeba zápisem nájemního práva do katastru nemovitostí, nebo ještě jistějším zřízením věcného břemene pro členy komunity. Pokud budou mít členové správně zapsané věcné břemeno, tak i v případě změny vlastníka jim zůstane možnost bydlet v jejich domově.
Spoluvlastnictví
- je to možnost, která velmi odpovídá komunitnímu principu. Spoluvlastnit je možné prakticky vše, ale i zde jsou limity. Lze zavést předkupní právo (pokud by někdo chtěl odejít a svůj podíl prodat), ale už není možné zakázat dědění pro případ úmrtí člena komunity (tuto situaci bychom uměli řešit věcnými břemeny), takže úplná kontrola zde rozhodně není možná.
- spoluvlastníci mají tu nevýhodu, že každý člen ručí navenek za všechny dluhy svázané se spoluvlastnictvím, i když vůči ostatním má povinnost hradit třeba jen 1/10 – spoluvlastníci totiž navenek vůči ostatním vystupují jako jedna osoba.
- zákon předpokládá dohodu spoluvlastníků o správě spoluvlastněných věcí, v rámci dohody si lze nastavit i nutný souhlas všech pro potřebné změny apod. Dohoda nemusí být písemná, i když se týká nemovitostí, ale rozhodně bych ji jako písemnou doporučila, aby byla průkazná. Dohodu lze také propojit s plnou mocí pro případy, kde je potřeba, aby spoluvlastníci jednali společně (třeba přehlášení energií). Pokud má někdo nad 50% podílu (většinový vlastník), pak s ním pravděpodobně jednat budou, pokud nikdo není většinový vlastník, rozhodně mějte plnou moc/dohodu při ruce, když půjdete něco vyřizovat, nebo objednávat.
Řešení právních záležitostí týkajících se majetku může být velmi pestré a vůbec nemusí souviset s nedůvěrou mezi členy komunity. Jako právník komunitního bydlení to naopak vnímám i jako péči o ty ostatní pro případ, že se stane něco nepředvídaného. Třeba situace, kdy je pouze jediný vlastník domu, v kterém bydlí ostatní členové komunity. Když tento vlastník zemře, dům se dostane do dědického řízení. Dům může zdědit někdo, kdo vůbec nebude chtít pokračovat v jeho využití stejným způsobem, členové komunity nebudou mít vůbec nijak vyřešená práva a budou se muset vystěhovat. Přitom to třeba původní vlastník domu vůbec takto nechtěl.
Mojí specializací jsou bytové domy, nájmy a nemovitosti obecně, takže problematiku společného bydlení řeším v různé formě s klienty denně. Absolvovala jsem seminář Community Building podle M. Scotta Pecka a mám s komunitním bydlením osobní zkušenost. Píšu vám to proto, že se nemusíte bát se na mne obrátit s problematikou komunitního bydlení. Jsem připravená pomoci vám nastavit právní rámec tak, abyste byli spokojení.
Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.