Co je to vlastně podnájem? Jak se liší od nájmu? Kdy je nájemní smlouva v pořádku a kdy vám upírají zákonnou ochranu?
V předchozím článku týkajícím se neplatících nájemníků jsem se zmínila o tom, že pronajímatelé někdy řeší situaci fiktivní nájemní smlouvou. Ve skutečnosti ale podnájem může být zcela zákonnou variantou, ale záleží na použití.
Pojmy se dost pletou
Často se můžete setkat s tím, že se zaměňují pojmy nájemce/podnájemce/podnájemník/nájemník/pronajímatel, což je dáno tím, že většina lidí si neuvědomuje rozdíl. A také je to tím, že někdy je vaším „panem domácím“ pronajímatel, jindy to může být nájemce. A to je matoucí.
Vlastník bytu/domu
– vždy se označuje jako pronajímatel
– je to ten, s kým uzavíráte smlouvu, když vás nechá bydlet ve svém vlastním bytě
Uživatel bytu na první úrovni
– říká se mu nájemce/nájemník
– má nad vždy sebou vlastníka bytu/domu, s kterým uzavřel nájemní smlouvu, na základě které může bydlet v bytě
– může (ale nemusí) mít pod sebou podnájemce, kterého nechává bydlet na základě podnájemní smlouvy
– nájemce má nájemní smlouvu, platí nájemné
– nájemce má vysokou úroveň zákonné ochrany
Uživatel bytu na druhé úrovni
– říká se mu podnájemce/podnájemník
– přímo nad sebou má nájemce, s kterým uzavřel podnájemní smlouvu, na základě které bydlí (v celém bytě, nebo i v jednom pokoji)
– ještě nad nájemcem (vlastně smluvně o 2 úrovně výš nad sebou) má pronajímatele (vlastníka bytu), s kterým přímo smlouvu nemá
– podnájemník má podnájemní smlouvu, platí podnájemné
– podnájemník nemá téměř žádnou zákonnou ochranu
Kdy je podnájem zcela v pořádku
- stěhujete se do bytu, kde máte další spolubydlící, smlouvu s vámi uzavírá některý z již bydlících lidí
- stěhujete se do bytu v domě, kde je bytové družstvo, smlouvu s vámi uzavírá člen družstva, který je sám nájemníkem.
Tyto varianty jsou v pořádku a ani to nejde udělat jinak, aby byl postup v souladu se zákonem. Většinu ostatních variant můžeme shrnout jako obcházení zákona, nebo jako neznalost/omyl.
Kdy potřebujete vidět souhlas vlastníka bytu s podnájmem
V případě, že se stěhujete do bytu, kde máte další spolubydlící a smlouvu s vámi uzavírá některý z již bydlících lidí (nájemce), tak nepotřebujete vidět žádný souhlas vlastníka bytu s podnájmem (§ 2274 NOZ), nicméně bylo by vhodné si ověřit, jestli je v pořádku existující nájemní vztah (nechat si ukázat nájemní smlouvu). V případě, že se stěhujete do prázdného bytu/domu, který bude celý váš, ale je uzavírána podnájemní smlouva, tak vždy chtějte vidět písemný souhlas vlastníka bytu/domu s podnájmem. Tento souhlas může být zahrnutý v nájemní smlouvě, nebo si ho nájemce (váš pan domácí) může písemně vyžádat (§ 2275 NOZ). Pokud by nájemce souhlas s podnájmem neměl, tak hrubě poruší svoji povinnost nájemníka (§ 2276 NOZ) a může mu být dána výpověď z nájmu (§ 2288 NOZ), čímž se automaticky zruší i váš podnájem (§ 2277 NOZ).
O jaku ochranu přijdu s podnájemní smlouvou?
Na podnájemní smlouvu neplatí § 2235 NOZ, který říká, že se nájemci nesmí zhoršit podmínky proti těm, které nastavuje zákon. Tím, že podnájem žádnou takovou ochranu nemá, tak je v pořádku libovolná výpovědní lhůta (týden?), splatnost měsíčních plateb může být i několik měsíců předem, výše jistoty (kauce) může být kolik si pronajímatel řekne, pro vyúčtování služeb nejsou dána pevná pravidla…apod. Prakticky skoro vše, co vás ohledně nájmu napadne, je najednou nejisté. Toto je možné vyřešit dobrou podnájemní smlouvou, které spravedlivě ošetří práva a povinnosti. Pokud tedy typicky budete mít podnájem bytu z bytového družstva, můžete ho uzavřít a být chráněni, ale potřebujete mít vše ošetřené smlouvou (nemůžete se spoléhat na to, co píše zákon o nájmu).
Proč se tedy uzavírají podnájemní smlouvy
Existují typické dva případy, kdy to ani jinak není možné (bytové družstvo a spolubydlení). Pak se někdy stane, že z důvodu omylu si vlastník bytu prostě stáhne z internetu nesprávný vzor, protože nezná právní úpravu, která se toho týká. Jiné případy bývají většinou obrana pronajímatelů, kteří mají špatné zkušenosti s nájemci. Vlastník bytu (pronajímatel) tedy uzavře fiktivní nájemní smlouvu s další osobou (rodinný příslušník, kdokoliv…) a teprve tato osoba uzavírá smlouvu s vámi. V takovém případě je vždy dobré zpozornět viz výše. Také bych se ale zkusila vžít do vlastníka bytu, kterému se například stalo, že měl v bytě delší dobu neplatícího nájemníka a musel respektovat jeho zákonná práva, ale hypotéku k tomuto bytu platit musel… Pokud se vám podaří zjistit, z jakého důvodu má být podnájemní smlouva uzavírána, pak může být možné se s vlastníkem domluvit a dát mu jinou formu jistoty (vyšší kauce, dobré pojištění bytu, notářský zápis s doložkou vykonatelnosti na budoucí případné dluhy).
Nejste si jistí, kterou smlouvu máte uzavřít? Přijde vám smlouva nevyvážená? Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.