Na co nezapomenout při zakládání společenství vlastníků?

Co všechno souvisí se zakládáním společenství vlastníků kromě notářského zápisu? Na co se obvykle zapomíná zejména při souběžné existenci bytového družstva v domě?

Společenství vlastníků (dále jako „SVJ„) již nevzniká ze zákona, jako tomu bylo dříve. Může vzniknout buď notářským zápisem, nebo z prohlášení vlastníka. Bez zvolení (a svolení) statutárního orgánu vás do rejstříku nezapíšou, takže v tom problémový bod nebude. Na tuto část procesu se tedy tentokrát nebudeme zaměřovat, ale naopak se podíváme přesně na ty body, které se obvykle opomenou.

Nejčastější problém u založení SVJ je situace, kdy předtím existovalo (a patrně stále existuje) v domě bytové družstvo (dále jako „BD„). Nové SVJ pouze „převezme“ veškerá nastavení od BD, ale zapomene o tom rozhodnout. Když pak nastane problém (typicky s vymáháním dluhů u soudu), neexistují podklady a SVJ přijde o peníze, na které by jinak mělo nárok.

Je důležité si uvědomit, že BD bude buď „pouze“ členem SVJ jako každý jiný vlastník, nebo dokonce nebude mít s SVJ žádné vztahy, pokud se neuzavřou potřebné smlouvy.

Dejte určitě pozor na nejčastější chyby:

  • výše příspěvků na správu domu a pozemku – v BD se tato položka často jmenuje „dlouhodobá záloha“, veřejnost ji označuje jako „fond oprav“ a „správní fond“. V každém případě je potřeba hned na začátku existence SVJ přijmout rozhodnutí shromáždění o tom, kolik budou tyto částky činit (kolik se bude od členů SVJ vybírat). Můžete použít pro začátek podobné nastavení jako třeba v BD, nebo v sousedních domech, později se dají částky měnit. Nelze ale vybírat peníze bez tohoto rozhodnutí,
  • výše záloh na služby – je to opět shromáždění SVJ, kdo rozhodně o tom, jaká bude výše záloh na služby. A poskytovatelem služeb už bude SVJ (samozřejmě u služeb, které si vlastník bytu nezajistí sám). I zde musí existovat rozhodnutí o tom,  kolik se bude měsíčně hradit na služby, aby bylo možné připravit měsíční přehled plateb (měsíční rozpisy, kolik hradí který člen),
  • způsob rozúčtování záloh na služby – pokud stanovy neobsahují výslovnou úpravu o tom, jak se budou rozúčtovávat služby (měly by obsahovat podle ust. § 1200 NOZ), pak musí shromáždění přijmout takové rozhodnutí. Nelze „pokračovat“ v tom, jak to dělalo BD. Pokud takovéto rozhodnutí shromáždění neudělá a ve stanovách úprava nebude, musí se použít ust. § 5 zákona 67/2013 Sb.  Jedná se o důležitou věc, protože použití špatného klíče vytvoří neplatné vyúčtování a opět například nemožnost ho vymáhat u soudu,
  • znalost stanov – je důležité, abyste znali svoje stanovy a jednali podle nich. Mám na mysli například to, abyste dodrželi způsob rozesílání pozvánek, dobu potřebnou pro svolání shromáždění, nebo limity statutárního orgánu (výbor/předseda společenství vlastníků) pro samostatné nakládání s penězi bez schválení shromáždění. Nemůžete se spolehnout na to, co jste viděli u jiných SVJ, nebo znáte z BD, nebo ze zákona. Vaše stanovy to mohou upravovat odlišně,
  • nepřevádět peníze z BD – BD je samostatný subjekt a není v souladu se zákonem, aby BD převedlo „jen tak“ část svých peněz na účet SVJ, aby například „SVJ mělo do začátku“. BD může mít/má jiné členy, minimálně později to tak bude. Pokud odeberete peníze z BD, tak vlastně ubíráte majetek členům BD. Za určitých okolností je možné, aby BD vložilo nějaký mimořádný příspěvek do SVJ, ale to je třeba vždy předem pečlivě promyslet, aby nedocházelo k porušení mj. § 1194-1196 zákona 89/2012 Sb. O mimořádném příspěvku lze rozhodnout na shromáždění
  • vyúčtování a dokumenty bude vlastníkům bytů zasílat SVJ – SVJ přebírá roli osoby odpovědné za správu domu, BD je najednou v hierarchii o stupeň níže,
  • GDPR – i SVJ se týká ochrana osobních údajů a nařízení GDPR. Nastavit správné nakládání s nimi je na začátku mnohem jednodušší, než pozdější změny postupů.

Pokud nemáte zkušenost s vedení SVJ, můžete samozřejmě využít komerčního správce nemovitostí, tady připomenu, že schválit smlouvu s tímto správcem musí též shromáždění. Nemůže ji samostatně uzavřít výbor.

Mojí dlouholetou zkušeností je, že začátky SVJ velmi ovlivní to, jak moc je nutno řešit problémy později během jeho existence. Budete zakládat společenství vlastníků? Víte, že umím pomoci i s dobře připravenými stanovami za minimum časuPoskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.

Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.