Co by měl splňovat správce nemovitostí a jaký mám nový projekt
Velká část společenství vlastníků jednotek (dále „SVJ“) v dnešní době už nechce/nemůže/nesežene vlastní členy, kteří by byli ochotni pečovat o dům a být statutárními orgány. S ohledem na náročnost celého procesu a propojenost s odpovedností a velkým množstvím právních předpisů se tomu ani nedivím. Takže hledání správy nemovitosti je nyní velmi častý jev.
Při schvalování nového správce a uzavírání nové smlouvy s ním je nutné se podívat, jaké podmínky vám dávají vaše stanovy a ty dodržet kromě zákona. Verze jsou velmi různé – schvalování smlouvy, konkrétní obsah smlouvy se správcem, schválení odměny, zařazení některých konkrétních činností. Občanský zákoník ve verzi účinné po 1.7.2021 předepisuje už pouze v § 1208 NOZ, že shromáždění musí schválit, kdo bude správcem domu a i změnu správce.
Také upozorním, že když mluvím o správci/správě nemovitosti, tak mám na mysli už klasického komerčního správce, tedy osobu, která vám udělá vyúčtování, poradí s předpisy/připraví je, vyřizuje agendu SVJ, někdy se nechá zapsat jako statutární orgán a spracovává kompletní agendu atp. Nemám na mysli správce podle § 1190-1193 NOZ, pro kterého platí speciální okolnosti.
Co má a nemá splňovat správce nemovitostí a obvykle řešená témata:
- Očekávejte aktuální smlouvu. Tedy příkazní smlouva podle nového občanského zákoníku, která by měla být partnersky vyvážená. Obvyklá výpovědní doba je 3 měsíce. Pokud správce používá ještě mandátní smlouvu podle obchodního zákoníku zrušeného před víc jak 10 lety, pak nelze předpokládat, že si drží aktuální představu o právních předpisech.
- Správce není ani úřad, ani váš šéf. Je to odborník, kterého si vy objednáváte, aby pro vás něco dělal. Nemáte podřízenou pozici.
- Správce nemůže (spíš lépe, že nesmí) dělat předpisy plateb o své vůli a měnit vám je tak, jak mu to vyhovuje. Pokud se mu zdá, že nemáte předpisy v pořádku, má vás poučit, upozornit a navrhnout postup. Právně ani nejsou vymahatelné dlužné předpisy, které správce (pozice účetní, nikoliv statutár) rozešle bez dalšího členům jako nové předpisy „fondu oprav“ a dalších.
- Správce se musí zajímat o to, jak máte nastavené předpisy plateb a způsoby vyúčtování služeb a proč to tak máte. Má mít k dispozici stanovy/nebo rozhodnutí SVJ, z kterých to vyplývá. Nesmí nastavit sám „svoje obvyklé“ způsoby rozpočítávání záloh. Tímto si jen připravíte nevymahatelná vyúčtování a možnou pokutu 50,- Kč/denně.
- Je důležité mít jasně vykomunikováno, kdo bude které věci v SVJ provádět – bude například správce hlídat aktuálnost potřebných revizí (například zcela zásadní pro vyúčtování – vodoměry)? Pokud ano, vyžadujte, abyste měli k dispozici přehled o tom. Například vzdáleně přístupný dokument, kam se můžete podívat a ověřit (jako řádní hospodáři), že je vše v pořádku.
- Správce (pozice účetní, ne statutár) nemá povinnost se účastnit schůzí shromáždění, ale pokud to máte ve smlouvě, tak jeho neúčast je krácení činností, za které platíte. A to je příklad.
- Ten nejlevnější správce (ať už statutár, nebo účetní) rozhodně nemusí být ten, kdo vás nakonec bude stát nejméně peněz. Zkontrolujte si, co všechno odměna zahrnuje. Protože tu zbylou část činností musí někdo také udělat. A pokud jste statutární orgán SVJ, tak to musíte zařídit. A další věc samozřejmě je, že spousta správců v základní ceně má jen minimum věcí, ale vy jich potřebujete více a za ty všechny si zaplatíte navíc. Srovnávejte tedy nabídky pečlivě.
- I správce je jen člověk, což znamená, že nemusí správně vědět všechno. Měl by se ale snažit o to, aby postupoval správně. Typicky dobří správci mají napojení na nějakého právního zástupce, s kterým složitější věci konzultují. To je něco, co se bez dotazu nejspíš nedozvíte.
Můj projekt
Když s klienty řeším téma – správa nemovitostí, často se mě ptají na doporučení na nějakého správce. Ano, pár jich znám, o kterých vím, že se snaží dělat věci správně a blíží se k tomu, co to jen jde. Jenže často už mají plnou kapacitu, nebo třeba jsou v jiném městě. Proto jsem se rozhodla spoluzaložit společnost SVJinak. Slovní hříčku „SVJ dělané jinak“ jste tam jistě našli.
Projekt není pouze můj, protože správa není jen o advokacii. Společně s mými kolegy máme všichni zkušenosti s SVJ jako členové i jako statutání orgány. Proto každý máme svoje pole působnosti, kdy já pečuji samozřejmě o tu právní stránku. Chceme správu dělat tak, jak by to i nám vyhovovalo – bez zbytečných starostí pro vlastníky, maximálně transparentní, s plnou odborností a spolehlivě.
V tuto chvíli máme za sebou téměř rok provozu s „testovacím“ domem, na kterém jsme si prověřovali postupy, vyúčtování a práci s administrativním systémem Domsys, který jsme si vybrali. A přibíráme už i nové kolegy, takže nyní teprve máme prostor přibírat také nové klienty.
V Brně fungujeme i s kompletní správou, po celé ČR pak máme k dispozici podporu. Tady je naše cenová nabídka – je vcelku podrobná, takže pokud preferujete osobnější nabídku na míru, tak se ozvěte.
Takže ano, když se mne nyní zeptáte, jestli znám dobrou správcovskou fimu, tak vím. Je to SVJinak.
Řešíte problémy, o kterých zde čtete? Potřebujete s něčím poradit? Volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz, případně dle kontextu přímo do SVJinak.
Upozornění : Tento příspěvek je v osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.