Od 1.7.2020 mohou být v nájemních smlouvách platné smluvní pokuty.
Trochu později oproti plánům zákonodárců (návrh od 2/2019 s účinností od 1.1.2020 jako sněmovní tisk 411) byl přijat zákon č. 163/2020 Sb., kterým se mění mj. občanský zákoník. Účinnost tohoto nového znění bude od 1.7.2020. Přechodná ustanovení žádnou speciální úpravu pro tento účel neuvádí, bude se tedy používat až na nájemní smlouvy uzavřené po 1.7.2020. Nepoužije se úprava obdobná občanskému zákoníku v § 3074 NOZ, protože taková není nikde speciálně uvedena. V nájemních smlouvách uzavřených do 30.6.2020 budou smluvní pokuty stále neplatné.
Jak se tedy použije smluvní pokuta pro nájemníka (nájemce) bytu? Úprava bude od 1.7.2020 doplněna do § 2254 NOZ, tedy k jistotě (kauci). Souvisí to také s tím, že výše kauce a potenciálních smluvních pokut nesmí být vyšší, než trojnásobek měsíčního nájemného. Z tohoto je evidentní, že jistotu a smluvní pokuty lze kombinovat.
Smluvní pokutu lze použít na jakékoliv povinnosti vyplývající z nájmu bytu (samozřejmě vždy v souladu s dobrými mravy). Typickým využitím může být například neprovedení závěrečného úklidu apod. Výhoda smluvní pokuty oproti jistotě (kauci) je například to, že použití jistoty musí pronajímatel vyúčtovávat, kdežto smluvní pokuta má danou výši a použití bez vyúčtování. Stejně tak se ze smluvní pokuty samozřejmě neplatí úroky, což by z kauce uložené u pronajímatele měly.
Důvody pro zavedení smluvní pokuty jsou dle důvodové zprávy (str. 38-39) například ty, že
– nájemce nemusí mít dostatek peněz v době uzavření nájmu na vyšší kauci, což by mu bránilo v uzavření smlouvy. Sjednané smluvní pokuty by tento problém uzavření nájmu netvořily,
– nájemce bude mít větší motivaci k plnění smluvních povinností,
– smluvní pokuta může plnit funkci paušalizované náhrady škody, čímž se bude předcházet nákladům spojeným s vyčíslením hodnoty porušené povinnosti a sporům o její výši.
Obecně lze zavedení smluvních pokut v regulované výši považovat za výhodu i pro nájemníky, protože se tím může zvýšit ochota pronajímatelů k uzavírání nájemních smluv i v různých nejistých situacích.
Řešíte porušení povinností nájemníka? Potřebujete revidovat, nebo napsat nájemní smlouvu? Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.