Jak napsat nájemní smlouvu, aby byla celá platná a dobře chránila práva pronajímatele?
Když připravujeme nájemní smlouvu (typicky na byt či dům dle § 2235 a násl. NOZ), snažíme se ošetřit podrobně všechny skutečnosti, které vnímáme jako rizikové. Je ale důležité si uvědomit, že konkrétně nájem bytu (domu) pro účely bydlení je ze zákona mnohem více chráněn, než jiné smluvní vztahy.
Je pravdou, že i když je neplatná konkrétní část smlouvy, tak to neznamená, že by byla neplatná smlouva celá. Přesto pak s takovou smlouvou vznikají problémy – typicky při vymáhání dluhů z nájmu, což je ale přesně ta doba, kdy potřebujete, aby smlouva fungovala.
Co jsou nejčastější neplatná ustanovení v nájemní smlouvě:
- smluvní pokuta za pozdní úhradu nájemného (zakázáno dle § 2239 NOZ i § 2251 odst. 2 NOZ, AKTUALIZACE povoleno od 1.7.2020),
- smluvní pokuta za pozdní vyklizení (zakázáno dle § 2239 NOZ,AKTUALIZACE povoleno od 1.7.2020),
- hrazení nájemného předem (zakázáno dle kombinace § 2235 NOZ a § 2251 NOZ ),
- krácení výpovědní doby (zakázáno dle kombinace § 2235 NOZ a § 2288 NOZ),
- dohoda o nehrazení úroků z jistoty (zakázáno dle kombinace § 2235 NOZ a § 2254 NOZ)…
Změnit ustanovení v nájemní smlouvě v neprospěch nájemce není možné z důvodu § 2235 NOZ (když se podíváte, co označuje příslušný oddíl, jsou to § 2235 – 2301 NOZ, tedy přesně nájem bytu). I na starší nájemní smlouvy se vztahuje nový občanský zákoník v plné šíři (§ 3074 NOZ), což je výjimka proti jiným smlouvám. Znamená to, že se ochranným ustanovením pro nájemce nelze vyhnout. A o nájem bytu se jedná vždy, když ho nájemce užívá k trvalému bydlení (tedy i nájem komerčních prostor za účelem bydlení – to sice není v pořádku podle stavebního zákona, ale nájemní smlouva řádně existuje).
Přitom existují i zákonné způsoby, jak napsat dané ustanovení smlouvy s prakticky stejným významem, ale přitom bude platné a bude pronajímatele chránit např.
- místo smluvní pokuty 500,- Kč za každý den prodlení s vyklizením bytu, bude pronajímatel požadovat ujednané nájemné podle § 2295 NOZ. Pokud bude nájemné 15.000,- Kč, tak částka vychází naprosto totožně (500 Kč denně x 30 dnů v měsíci je 15.000,- Kč),
- místo smluvní pokuty za pozdní úhradu nájemného má pronajímatel právo na zákonné úroky z prodlení, které aktuálně odpovídají cca 10% ročně (viz nařízení vl. č. 351/2013 Sb.),
- místo zkracování výpovědní doby a podání neplatné výpovědi lze využít § 2291 NOZ a okamžité výpovědi bez výpovědní doby…
Případů se ve smlouvách objevuje mnohem více, tyto výše uvedené nacházím ve smlouvách s naprostou pravidelností. Jak vidíte, lze to i jiným způsobem, který více ochrání vaše práva.
Potřebujete dobrou nájemní smlouvu? Dostali jste návrh nájemní smlouvy a potřebujete revizi? Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit (například AKTUALIZACE smluvních pokut od 1.7.2020). Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.