Nově už není možné bez změny prohlášení změnit poměr výše plateb do fondu oprav.
S účinností od 1.7.2020 byl schválen zákon 163/2020 Sb., který se hodně týkal změn občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., „NOZ„) pro SVJ, bytová družstva a také třeba pokut pro nájemce. Jednou z velmi zásadních změn pro finanční toky v SVJ je omezení možnosti jen rozhodnutím shromáždění změnit výši poměru příspěvků na správu domu a pozemku placených podle podílů. Jinak řečeno pokud chcete do fondu oprav platit jinak, než podle spoluvlastnických zlomků v katastru, už to nestačí pouze schválit na shromáždění.
Podle zákona o vlastnictví bytů do 31.12.2013 se změna poměru příspěvků měla schvalovat vlastníky bytů (tedy vlastně ne na shromáždění, ale dohodou spoluvlastníků – § 13 zákona o vlastnictví bytů). Podle NOZ od 1.1.2014 do 30.6.2020 schvalovalo změnu shromáždění. Od.1.7.2020 už ale tuto změnu musíme provést změnou prohlášení vlastníka. V § 1208 NOZ o rozhodování shromáždění už prohlášení vlastníka ani nenajdete. Změna vyplývá z ust. § 1180 odst. 1 NOZ a podle něj se vlastník jednotky přispívá v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak. Chcete-li tedy změnit poměr, musíte nejdříve změnit prohlášení vlastníka.
Co je ještě podstatné, tak pokud v SVJ již nějaká dohoda tohoto typu existuje (změna výše poměru příspěvků), automaticky se stává součástí prohlášení vlastníka podle čl. II odst. 1 přechodných ustanovení zákona 163/2020 Sb. SVJ s tím tedy musí nejen počítat v případě, že tuto existující dohodu chce měnit, ale mělo by také připravit nové úplné znění prohlášení vlastníka a založit ho do katastru nemovitostí i do obchodního rejstříku ve smyslu ust. § 1220 NOZ, což nejsou příliš známé povinnosti.
Změna by se podle textu zákona měla týkat pouze příspěvku na správu domu a pozemku podle § 1180 odst. 1 NOZ, tedy „fondu oprav“ rozpočítávaného podle podílů. Osobně bych z opatrnosti nedoporučovala provádět změnu jiným způsobem ani pro odstavec 2 § 1180 NOZ, který se týká „správního fondu“ počítaného na každý byt stejně. Důvodem je znění důvodové zprávy, která k této změně zákona patří – str. 23, 4.odstavec „Stávající § 1180 odst. 2, který upravuje další část příspěvku, se také zachovává. Pravidlo pro stanovení této části příspěvku je také dispozitivní a napříště bude možné se od něho odchýlit pouze v prohlášení.„. Ano, důvodová zpráva není zákon, ani není právně závazná, ale může to být relevantní argumentace, s kterou vystoupí ti, kdo budou proti takovému rozhodnutí + případní dlužníci. A pak se může výklad změnit praxí soudu, což není žádný výjimečný případ.
Pozor, toto se netýká klasické změny výše příspěvků. Příklady k rozlišení:
1) pokud máte stanoven příspěvek na správu domu a pozemku („do fondu oprav“) třeba 15,- Kč/m2 a změníte ho na 18,-Kč/m2, tak to děláte stejně jako dosud na shromáždění,
2) pokud chcete změnit poměr placení výše příspěvků na správu domu a pozemku („do fondu oprav“) například tím, že budou platit všichni majitelé bytu stejně, nebo že třeba ti, kdo mají balkony, zaplatí paušálně o 200,- Kč více, tak to je ta situace, kdy musíte měnit prohlášení vlastníka.
Plánujete změnu plateb do fondu oprav? Potřebujete udělat změnu prohlášení vlastníka? Určitě vám mohu pomoci. Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.