Automatické prodloužení nájmu

Kdy se automaticky prodlužuje nájem a kdy je potřeba uzavřít novou nájemní smlouvu?

 

Automatické prodloužení nájmu lze chápat různými způsoby. Odmyslíme si teď přesné právní kategorie a zaměříme se prostě na situace, kdy nájem (nebavíme se nyní o podnájmu) z nějakého důvodu pokračuje, i když

  1. se změnil vlastník bytu zapsaný v katastru,
  2. se změnil vlastník družstevního podílu,
  3. skončila nájemní smlouva na dobu neurčitou,
  4. samostatný nájemce se oženil / nájemkyně se vdala,
  5. došlo k úmrtí nájemce,
  6. došlo k výpovědi / dohodě o ukončení nájmu,
  7. ve smlouvě je datum skončení nájmu.

 

Potřebná práva a povinnosti upravují:

NOZ – zákon 89/2012 Sb., občanský zákoník

ZOK – zákon 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích

 

ad 1) Automatické pokračování nájmu při změně vlastníka bytu

Při změně vlastníka přechází na nového vlastníka bytu automaticky práva a povinnosti z nájemní smlouvy, ale neplatí to pro ty ustanovení smlouvy, které rozšiřují zákonné povinnosti – obecný § 2221 NOZ.

 

ad 2) Automatické pokračování nájmu při změně vlastníka družstevního podílu

Při převodu družstevního podílu nedochází ke skončení nájmu, existující nájem přechází na novou osobu (nabyvatele družstevního podílu) se všemi právy a povinnostmi (§ 736 ZOK). Obvykle se ale nová nájemní smlouva vystavuje, protože je to pro smluvní strany praktičtější a přehlednější.

 

ad  3 ) Automatické pokračování nájmu po skončení nájemní smlouvy na dobu určitou

V úvahu připadá ust. § 2285 NOZ. Když nájemce užívá byt 3 měsíce po skončení nájmu a pronajímatel ho písemně nevyzve k opuštění bytu, automaticky dojde k obnovení nájmu na stejnou dobu, na jakou byl uzavřen předtím (nejdéle však 2 roky).

 

ad 4) Automatické pokračování nájmu  po svatbě

Speciální článek na toto téma najdete ZDE

 

ad 5) Automatické pokračování nájmu při úmrtí nájemce

V případě úmrtí jednoho z více nájemců (v nájemní smlouvě je v hlavičce více osob) nájem trvá dál, ale už pouze pro druhého nájemce.

V případě úmrtí jediného nájemce, přejde nájem na dobu maximálně dvou let na dalšího člena domácnosti, který v bytě žil v době úmrtí a nemá vlastní byt. Typicky při úmrtí jediného rodiče žijícího s dítětem, přejde nájem na dítě (na to přednostně). Pokud by členem domácnosti byl někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, musí s přechodem nájmu souhlasit pronajímatel.

V případě družstevního bytu přechází nájem na toho (na ty osoby), komu v dědictví připadne družstevní podíl.

Přechod nájmu v tomto případě a další podrobnosti k tomu upravuje § 2279 a násl. NOZ.

 

ad 6) Automatické pokračování nájmu při výpovědi / dohodě o ukončení nájmu

Zde není pravděpodobné využití ust. § 2285 NOZ  jako v ad 3), neboť při výpovědi i při dohodě o ukončení nájmu bude k dispozici v nějaké formě písemná výzva (třeba i zahrnutá v dohodě o ukončení). Tady k automatické obnově nájmu nedojde.

 

ad 7) Automatické pokračování nájmu, i když ve smlouvě je datum skončení nájmu.

Je možné, že v nájemní smlouvě je speciální klauzule, která upravuje pokračování v nájmu. Zákon tuto možnost nezakazuje, ale výslovně ji neupravuje. Pokud takovou klauzuli ve smlouvě máte, dojde k pokračování/uzavření nové nájemní smlouvy podle toho, co je ve smlouvě. Může to být napojeno na předchozí oznámení/neoznámení/absenci dluhu apod.

 

Toto jsou nejčastější případy, které můžete řešit. V jiných případech není  automatické obnovení/převod nájmu časté.

V tomto článku se zaměřuji pouze na nájem bytu, nikoliv na podnájem bytu. V tom je velký rozdíl (článek o podnájmu obecně najdete ZDE), pro podnájem výše uvedené neplatí.

 

Řešíte prodloužení nájemní smlouvy, nebo přímo text nájemní smlouvy? Vaše situace je odlišná od výše popsané, ale přece jen se jí podobá? Volejte +420 774 411 933, nebo pište na jarmila@nedoma-advokatka.cz a můžete si objednat moje právní služby.

 

Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.