Nevhodný obsah stanov a proč? Co je nefunkční a co je zakázané?
Se svými klienty řeším hodně revize stanov společenství vlastníků jednotek (dále jako „SVJ„). Častým tématem tedy je, co ještě dát do stanov a co už ne. Obvykle si klienti vyberou při změně stanov jako základ moje vzorové stanovy a do těch případně děláme změny. Už na začátku ale říkám: „Velmi výjimečně dělám ve svých stanovách změny, obvykle jen odpovídám dotazy.“. A právě nejčastější dotazy ohledně stanov vám chci dnes zodpovědět:
- MŮŽEME DÁT DO STANOV POKUTY ZA JEJICH NEDODRŽENÍ?
To sice můžete, ale podle mého názoru se bude jednat o ustanovení neplatná a nevymahatelná. Smluvní pokuta je podle § 2048 zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „NOZ„) ujednáním stran. A v případě SVJ si to mezi sebou nedojednalo SVJ a jeho člen, ale rozhodl o tom orgán SVJ (shromáždění).
Samozřejmě se to netýká pokut podle zákona 67/2013 Sb., na ty je nárok i bez uvedení ve stanovách.
- MŮŽE BÝT VE STANOVÁCH ZÁROVEŇ PŘEDSEDA A VÝBOR, AŤ SI MŮŽEME VYBRAT?
Ano, můžete. Opakovaně jsem takové stanovy zpracovávala. Je však nutné mít stanovy dobře formulované a také nezapomínat na to, že rozhodnutí shromáždění musí být i o tom, jestli bude předseda, nebo výbor. Nikoliv pouze o tom, kdo bude funkci zastávat.
Také se musí u všech splnit § 1200 odst. 2 NOZ, tedy že stanovy musí u volených orgánů obsahovat „určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsob svolávání, jednání a usnášení.
Z praktických hledisek (obvykle SVJ neprovede správně rozhodnutí a s nápravou je pak víc práce, než urychlení) doporučuji spíš upravit stanovy v případě potřeby změny.
Stejně to platí i u kontrolní komise.
- MŮŽE BÝT ČLENEM STATUTÁRNÍHO ORGÁNU NĚKDO MIMO SVJ?
Ano, samozřejmě, pro SVJ to zákon nezakazuje (pro BD ano). Jen to nesmí být zakázáno ve stanovách.
- PLNÉ MOCI NA SHROMÁŽDĚNÍ MOHOU BÝT? A MUSÍ BÝT OVĚŘENÉ?
Ano, samozřejmě mohou být plné moci, pro SVJ to zákon nijak neomezuje. Případná omezení by vyplývala pouze ze stanov – tedy i zmíněná nutnost ověření podpisu.
- MUSÍME POUŽÍVAT PÍSEMNÉ HLASOVÁNÍ A NÁHRADNÍKY, KDYŽ VE STANOVÁCH JSOU?
Záleží na formulaci ve stanovách, ale zákon to nepřikazuje. Pokud je ve stanovách „může zvolit“, nebo „může navrhnout“, tak je to na SVJ, jestli to použije. Je to varianta navíc.
Pokud tam najdete formulaci „zvolí“, nebo „navrhne“, či „musí navrhnout“, tak už to na výběr nedává a použít se musí.
- MŮŽEME POZVÁNKU NA SHROMÁŽDĚNÍ POSÍLAT JEN EMAILEM?
Můžete, ale nedoporučuji to. Problém je s prokazatelností toho, že jste pozvánku opravdu doručili. Do stanov ale lze dát jiné jednoduché řešení (například formalizované vyvěšení na nástěnku a s tím spojená fikce doručení), které spojit s rozesíláním na email.
- KOLIK MUSÍ BÝT MINIMÁLNĚ ČLENŮ VÝBORU?
Výbor je skupinový orgán, takže minimálně 2 osoby (tehdy je potřeba řešit hlasování při rovnosti hlasů). Pokud jste někde četli, že minimum je 3 osoby, to je pro bytová družstva.
Samozřejmě pokud chcete 1 osobu, tak to také jde, jen se ta funkce jmenuje „předseda společenství vlastníků“ (dříve jako pověřený vlastník).
- MÁME VE STARÝCH STANOVÁCH PŘÍSNĚJŠÍ HLASOVACÍ KVÓTY, TEĎ UŽ JSOU AUTOMATICKY SNÍŽENÉ ZE ZÁKONA, TAKŽE TO NEMUSÍME MĚNIT?
Ne, pokud máte ve stanovách přísnější kvóty, jak v zákoně, nic se automaticky nesnížilo. Musíte změnit stanovy, aby se kvóty přizpůsobily.
- V BYTOVÉM DRUŽSTVU UŽ JE NÁS MÁLO, MŮŽEME MÍT SCHŮZE DOHROMADY S SVJ, KDYŽ TO DÁME DO STANOV?
Ne, to bohužel nejde. Můžete ji uspořádat například před schůzí SVJ. Organizačně to vyřešit lze – více zde.
- KDYŽ TO DÁME DO STANOV, MŮŽEME ZAKÁZAT PRONAJÍMAT BYTY NA UBYTOVÁNÍ NAPŘÍKLAD AIRBNB?
Ne, nemůžete. To by výrazně zasahovalo do způsobu užití vlastnictví a to české právo připouští jen výjimečně (čl. 11 Listiny základních práv a svobod). Nicméně protiváhou je vcelku nové ustanovení § 1182 odst. 3 NOZ, protože vlastník má povinnost oznámit předem činnost, která by mohla narušit klid v domě. Na druhou stranu, je to pouze oznámení. Pak je zde povinnost, aby vlastník neztěžoval mj. výkon práva užívat byt a společné části jiným vlastníkům (§ 1175 odst. 1 NOZ) – soudně to do jisté míry vymahatelné je, ale není to jednoduchý proces a úspěch je nejistý.
- KDYŽ TO DÁME DO STANOV, MŮŽEME ZAKÁZAT VLASTNIT ZVÍŘATA?
Ne, to není možné. Vzhledem k tomu, že to nemůže účinně zakázat vlastník nájemníkovi (§ 2235 odst. 1 v kombinaci s § 2258 NOZ), pak už vůbec ne SVJ vlastníkovi.
- KDYŽ TO BUDE VE STANOVÁCH, TAK SI SVJ MŮŽE ROVNOU BRÁT PENÍZE Z NÁJMU SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ (KOČÁRKÁRNA, NEBYTOVÉ PROSTORY…)
Nemůže. SVJ může uzavírat smlouvy o nájmu společných částí domu (§ 10 nař. vlády 366/2013 Sb.), ale peníze z toho vzniklé jsou vždy penězi vlastníků. A vlastníci si je dělí podle poměru podílů na společných částech domu, stejně tak mají povinnost je i danit daní z příjmu. Není podstatné, jak takové částky pojmenujete, budou to vždy primárně peníze od vlastníků.
Lze samozřejmě vybírat příspěvky ve stejné výši a započítávat je, ale na původu peněz to nic nemění.
- MUSÍME ROZEPISOVAT DO STANOV, JAK MÁME ROZPOČÍTÁVANÉ SLUŽBY?
Ne, nově už nemusíte ze zákona. Ale určeno to samozřejmě být nějakým způsobem musí, protože o způsobu rozpočítávání rozhoduje shromáždění SVJ (§ 5 odst. 1 zákona 67/2013 Sb.) jako poskytovatel služeb.
Vím, že u některých otázek existují i jiné právní názory, já se ale zaměřuji na praxi a vymahatelnost u soudu. Nezpracovávám věci teoreticky.
Plánujete změnu stanov? Určitě vám se změnou stanov mohu pomoci. Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.