Notářský zápis při změně stanov společenství vlastníků

Když společenství vlastníků bude měnit stanov musí použít notářský zápis? Pokud ano, proč?

Po celou dobu od počátku účinnosti nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., dále jako „NOZ“) se pro společenství vlastníků objevují stále nová nevyjasněná témata. Obdobná situace nastala v souvislosti s výkladem ust. § 1200 NOZ v souvislosti s ust. § 564 NOZ, která společně ukládají společenstvím vlastníků, aby změnu stanov společenství vlastníků provedly formou notářského zápisu. Hovoříme nyní o výkladu určeném pro společenství vlastníků, které vznikly do 31.12.2013. Pro společenství vlastníků vzniklá od 1.1.2014 žádné pochybnosti nevznikly.

Jaký byl tedy vývoj?

1) Do poloviny roku 2015 bez relevantního soudního rozhodnutí, tedy rok a půl nejistoty. Jasným doporučením bylo přijetí změny stanov formou notářského zápisu, aby nedošlo k situaci, že bude nutno znovu svolávat shromáždění a rozhodování opakovat, případně že by později došlo k rozhodnutí o neplatnosti stanov.

2) Rozhodnutí Vrchního soudu v Praze  ze dne 28.7. 2015, sp. zn. 7 Cmo 79/2015 

Podle tohoto rozhodnutí nebylo třeba, aby společenství vlastníků vzniklá do 31.12.2013 prováděly změnu stanov notářským zápisem. Pod tento vrchní soud spadá například rejstříkový soud (krajský soud, který vede obchodní rejstřík vč. podrejstříku společenství vlastníků jednotek) v Praze, v Plzni, v Českých Budějovicích. Některým společenstvím se tedy podařilo zapsat i bez notářského zápisu a začaly se objevovat názory, že se to zcela jasně vztahuje na celou Českou republiku. Nicméně u nás máme vrchní soudy dva a jsou na sobě nezávislé, proto situace až tak jednoznačná nebyla.

3) Rozhodnutí Vrchního soudu v Olomouci ze dne 22.9.2015, sp. zn. 8 Cmo 278/2015

V tomto rozhodnutí se projevila nezávislost soudů a soudců, a proto podle tohoto rozhodnutí změna stanov společenství musela být prováděna formou notářského zápisu u všech společenství bez ohledu na dobu vzniku. Tento soud je soudem vrchním například pro Krajský soud v Brně, takže brněnský obchodní rejstřík podle tohoto názoru musel postupovat. Pokud jste chtěli zapsat změnu stanov bez notářského zápisu, museli jste tedy nejdřív zkoumat, jestli je to vůbec pravděpodobné vzhledem k tomu, o který soud se jedná. Takováto situace byla samozřejmě naprosto nevhodná, co do právní jistoty.

4) Rozhodnutí Vrchního soudu v Olomouci ze dne 28.6.2016, sp. zn. 8 Cmo 202/2016 v návaznosti na gremiální poradu soudců vrchních soudů z 8-10.6.2016

Neudržitelnost nejistého postupu soudů byla natolik zjevná a často řešená, že se toto stalo tématem společné porady soudců obou vrchních soudů, která proběhla 8-10.6.2016. Na ní došlo ke shodě na názoru, že u společenství vzniklých do 31.12.2013 bude změna stanov zapisována všemi obchodními rejstříky bez požadavku notářského zápisu. Stanovisko vrchních soudů bylo následně rozesláno všem rejstříkovým soudům v republice. Takže od léta 2016 by měly zápisy v obchodním rejstříku pro společenství vlastníků jednotek probíhat nadále souladně.

Dovětek s osobním názorem

Vzhledem k zaměření mojí praxe na společenství vlastníků velmi vítám, že situace se vyjasnila a jsou dána jasná pravidla pro všechny rejstříkové soudy – odpovídat na dotazy klientů s tím, že si nejdříve musím zkontrolovat, který soud je pro klienta příslušný a podle toho odpovědět, to je velmi špatná vizitka právního systému. Jsem také ráda, že alespoň některá starší společenství budou mít ušetřeny náklady za notářský zápis, když jsou právní úpravou donucena stanovy změnit. Přesto vnímám negativně, že vzniká opět další dvoukolejnost pro případy společenství vlastníků jednotek.

Pozn: Pokud hledáte informace o potřebě notáře při změně stanov bytového družstva, článek najdete ZDE.

Řešíte problémy, o kterých zde čtete? Potřebujete s něčím poradit? Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.

Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.