Co když si berete úvěr a banka vám dá vzor zápisu shromáždění (členské schůze), který pro vás není v pořádku? Co můžete udělat, abyste bance vyhověli a přitom měli formality správně i pro potřeby SVJ (BD)?
Když si společenství vlastníků („SVJ„), nebo bytové družstvo („BD“ – celý text lze použít i pro bytová družstva) bere úvěr, je to vždycky administrativně a organizačně náročná věc. Když v takovém případě banka dá k dispozici vzor zápisu ze shromáždění, který jen SVJ přijme, je to rozhodně bráno jako pomoc v nouzi. Co když ale taková pomoc může udělat více škody, než užitku? Nedávno jsem se zmiňovala o častých chybách v zápisech z jednání shromáždění, což s tímto tématem velmi úzce souvisí.
Co je důležité si uvědomit – banka si do vzoru zápisu navrhne to, co tam sama potřebuje. Neřeší náležitosti podle zákona, nebo podle stanov SVJ – banka ale ani nemá povinnost nic takového řešit. Není to vůbec tak, že by banka chtěla někoho poškodit, ale má svoje zájmy (aby klient vrátil půjčené peníze), které si hlídá a zajišťuje. SVJ si zace musí hlídat svoje povinnosti.
Co ve vzorových zápisech od banky bývá správně je kompletní označení SVJ, datum shromáždění, informace o usnášeníschopnosti, schválení některých bodů rekonstrukce, schválení přijetí úvěru, schválení navýšení měsíční platby.
Co ve vzorových zápisech od banky může chybět? Jedná se například o místo konání, program, přílohy k dalším projednávaným bodům, popis průběhu shromáždění, správné označení navyšovaných měsíčních plateb, schválení všech bodů rekonstrukce (ne pouze těch, které SVJ komunikuje s bankou, a proto ve vzoru jsou) – vše záleží na přesném textu stanov ohledně znění zápisu. Co je ale zcela klíčové a opravdu často chybí, je celkový rozpočet rekonstrukce. Kompletní částka, za kterou se opravy pořizují, nebývá stejná, jako výše poskytovaného úvěru, protože SVJ má už něco naspořeno. Bance obvykle stačí pouze informativně (i předložením náhledu smlouvy o dílo), kolik stojí celá rekonstrukce, ale nepotřebuje na shromáždění schvalovat, kolik použije SVJ ze svých peněz. Když pak není schválený celý rozpočet pro rekonstrukci, velmi jednoduše se stane, že členové výboru při podepisování smlouvy o dílo překročí své jednatelské oprávnění. To znamená, že výbor uzavře smlouvu, kde je úhrada částky ve výši a v které už výbor samostatně jednat nesmí. A na shromáždění to schváleno nebylo. Kromě nepříjemné situace pro výbor, máme i problém pro celé SVJ.
Příklad: Rekonstrukce by stála milion korun, od banky by si SVJ vzalo úvěr na 600.000,- Kč. Banka do vzoru navrhne schválení, že si SVJ bere úvěr na 600.000,- Kč. Banku nebude zajímat, že si SVJ musí schválit i rozpočet na dalších 400.000,- Kč.
Nedávno jsem se s výše popsanou situací setkala. Kdyby si příslušné SVJ nezajistilo předem právní konzultaci, tak by nemělo správně odsouhlasené podklady k rekonstrukci. Důsledky? Pokud by nějaký člen s rekonstrukcí nesouhlasil, nikdo (a právě ani soud) ho nedonutí hradit splátky úvěru, protože nebudou v pořádku formální náležitosti.
Co bych ještě doplnila je to, že podobné situace se nestávají pouze v případě, kdy si SVJ bere úvěr na velkou rekonstrukci. Jsou velmi běžné i u schvalování menších oprav. Je důležité se podívat, jestli v zápise máme všechno (všechny podstatné body opravy, celý rozpočet) a doplnit to. Také zkusit okem jakoby nezaujatého pozorovatele prověřit, jestli text dává smysl i někomu, kdo na místě nebyl. V případě, že by banka žádala schválit přímo text, který vydala a nebylo by do něj možné provést úpravu, není problém ho schválit zvlášť a k tomu ještě udělat klasický zápis ze shromáždění.
Pokud máte pocit, že se vás toto téma týká, určitě se můžete obrátit na mne. SVJ a BD jsou moje specializace. Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
POZN: Jak jsme již výše zmínila, celý text lze použít i pro bytová družstva, jen je potřeba zaměnit výbor za představenstvo (předsedu společenství za předsedu družstva) a shromáždění za členskou schůzi. Pro lepší plynutí textu jsem neuváděla vždy obě varianty.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.