Jak se liší různé vzorové stanovy a proč volit ty aktuální?
Když chce společenství vlastníků měnit stanovy, tak nejčastější postup je, že se buď obrátí na svého právníka, nebo začnou hledat na internetu hesla jako „vzorové stanovy SVJ“. Ať už zvolíte kteroukoliv variantu, může se stát, že vzor nebude aktuální.
Jaké nejčastější kategorie vzorů nyní existují a jaké jsou hlavní nevýhody :
- vzorové stanovy podle nař. 371/2004 Sb.
Jedná se o nejstarší typ stanov, odpovídají ještě zákonu 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, který být zrušen k 1.1.2014. Samotný vzor obsahuje přímo nařízení vlády, takže byl a je k dispozici veřejně. Nicméně pro současná SVJ, která se všechna musí řídit zákonem 89/2012 Sb., občanský zákoník („NOZ“) už není použitelný. Používají se jiné právní pojmy. Neodpovídá ani definice jednotky („bytu“). Tehdejší SVJ měla jiný systém pro řešení zakládání SVJ, neexistenci statutárního orgánu, při použití vzniká nepřehledná a špatně řešitelná situace. Jsou i odlišné pravomoci shromáždění. Neodpovídají pojmy používané pro jednočlenný statutární orgán (pověřený vlastník vs. předseda společenství vlastníků), takže na obchodním rejstříku to už ani nezapíšou. Nemají potřebnou úpravu pro písemné hlasování. Neobsahují všechny povinné části podle ust. § 1200 odst. 2 NOZ. Má zpřísněné hlasovací kvóty pro některá hlasování. Často ještě narazíte na nutnost změny stanov notářským zápisem (to vyplývá z ještě trochu starších vzorů).
Struktura těchto stanov se ale jako základ používá i pro novější vzory, protože na to byli uživatelé zvyklí.
Tyto stanovy poznáte nejjednodušeji podle použitého pojmu „pověřený vlastník“. Určitě takový vzor nepoužívejte, měli byste s ním více starostí jak užitku.
- vzorové stanovy podle zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník („NOZ“) ve verzi účinné do 30.6.2020
Takový vzor už byl vypracovaný po 1.1.2014 a odpovídá právní úpravě NOZ. Rozhodně je použitelný a bude sloužit v míře, která bude odpovídat jeho kvalitě. Bude už obsahovat úpravu písemného hlasování „per rollam“ a jednočlenný statutární orgán se jmenuje předseda společenství vlastníků. Pravděpodobně bude mít pouze jedinou hlasovací kvótu, a to „většina přítomných“. Stanovy by měly bez problému fungovat se současnou právní úpravou s pomocí malého výkladu. Je to nejčastější verze vzorových stanov, s kterou se v současné době setkáte.
- vzorové stanovy podle zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník („NOZ“) ve verzi účinné od 1.7.2020
Protože právní normy se stále vyvíjejí (a doufejme, že vylepšují), od 1.7.2020 byl novelizován NOZ zákonem 163/2020 Sb. Kromě toho se stejným zákonem aktualizoval i zákon 67/2013 Sb., tzv. zákon o službách. Podrobněji se o těchto změnách můžete dočíst ZDE. Jak takový vzor poznáte? Například ve výlučných pravomocích shromáždění už nebude v příslušném článku pod písmenem d) schvalování výše záloh na služby. Stejně tak tam najdete možnost náhradního shromáždění a ze stanov také „vypadnout“ pro nadbytečnost schvalování změn prohlášení vlastníka.
V čem je tento vzor lepší? Umožňuje konečně v souladu se zákonem, aby o výši záloh rozhodoval výbor/předseda a to je velmi podstatné. Také například řeší situaci, kdy na shromáždění chodí jen 40% členů. A měl by mít v souladu změnu v počítání bydlících osob rozhodných pro služby (ze 3 měsíců na 2), takže nevzniknou potíže při výkladu podkladů k vyúčtování.
Pokud nyní plánujete změnu stanov, berte pouze aktuální vzor. Ušetří vám to práci a rozšíří možnosti.
Kombinování vzorů a různých stanov
Velku často se při svojí práci setkám s tím, že si klienti vezmou několik vzorů stanov a ty spojí dohromady v částech, které se jim líbí. Samozřejmě nelze vyloučit, že by takovým postupem vznikly dobré stanovy. A dokonce pokud by to dělal odborník, byly by úplně skvělé. Jenže realita je jiná. Vetšinou se použijí části i ze starých stanov, kde neodpovídají pojmy a právní mechanismy. Také se při kopírování téměř pokaždé stane, že jsou ve stanovách některé věci uvedeny dvakrát a pokaždé odlišně (pro praktické použití velký problém). Kromě toho ne všechno, co byste do stanov chtěli dát, tam opravdu dát můžete. Pokud to není vaše odbornost, tak místo hodin a hodin strávených nad právně nejistým výsledkem doporučuji použít nějaké profesionální řešení. Samozřejmě můžete například moje, ale dobrých vzorů bude existovat více. Svoje síly si šetřete na to, ať stanovy opravdu projdete a porozumíte jim.
Ať budete při změně stanov totiž postupovat jakkoliv, nezapomeňte, že je důležité, aby vždy odpovídaly provozu ve vašem domě. Možná se tím zjistí, že to nemáte nastaveno v souladu se zákonem, ale to je také potřeba vědět (typicky rozdělení financí, vyúčtování apod.). Stanovy musíte při jejich přijímání alespoň v základu pochopit, a to zejména v části týkající se rozpočítávání služeb, hlasovacích kvót a svolávání shromáždění.
Plánujete změnu stanov? Určitě vám se změnou stanov mohu pomoci, protože můj vzor je aktuální. Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz..
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.