Od 1.7.2020 jsou účinné další aktualizace stanov pro SVJ.
S účinností od 1.7.2020 byl schválen zákon 163/2020 Sb., který se hodně týkal změn občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., „NOZ„) pro SVJ, ale také třeba pokut pro nájemce.
Musí SVJ přizpůsobit stanovy tomuto novému zákonu?
Nemusí. Není to povinná aktualizace jako u NOZ.
Naprostá většina ustanovení bude platit, i když ve stanovách nebudou. U těch ostatních je SVJ prostě „jen“ nebudou moci využít.
Příklady změn, které budou pro SVJ platit stejně, ale bez změny stanov je najdete pouze v zákoně:
- změna poměru příspěvků na správu domu a pozemku („fond oprav„) pouze změnou prohlášení vlastníka,
- zjednodušení změny prohlášení vlastníka (pokud není zpřísnění v prohlášení nebo/a ve stanovách),
- vlastník musí SVJ oznámit podnikání v bytě, nebo jinou činnost, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě,
- zjednodušená procedura prodeje jednotky na podnět SVJ v případě, že člen SVJ podstatně narušuje ostatním vlastníkům výkon práv (pouze jedna žaloba místo dvou),
- dluhy na nového vlastníka bytu přechází měl-li a mohl-li je zjistit (úprava není nová, jen je konkrétnější),
- SVJ nemá povinnost při převodu jednotky vypořádávat nejen příspěvky („fond oprav„), ale ani zálohy na služby (nemá-li zpřísněno ve stanovách),
- SVJ výslovně může převzít úvěr původního BD, který je určený na opravu domu, pokud s tím všichni členové souhlasí,
- změny v zakládání SVJ,
- ve stanovách (mimo založení) už nemusí být uvedeni první členové statutárního orgánu,
- při změně stanov není nutný notářský zápis (není-li zpřísněno ve stanovách),
- úprava podávání žaloby proti SVJ jejím členem.
Příklady změn, které se musí ve stanovách z různých důvodů upravit, aby je SVJ mohlo použít:
- náhradní shromáždění, které bude usnášeníschopné jen s 40 % hlasů,
- shromáždění nemusí schvalovat smlouvu se správcem (samotného správce ano),
- zmenšení množství výlučných pravomocí shromáždění (většina proto, že dvojitě zajišťovaly změnu prohlášení vlastníka),
- Osobně za snad nejzásadnější změnu pro praxi v SVJ považuji úpravu v § 1208 písm. d) NOZ. Týká se výlučné působnosti shromáždění – tedy něco, o čem nemůže rozhodnout žádný jiný orgán SVJ.
Původní znění : „schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky„
Nové znění: „schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky„
Podle úpravy účinné do 30.6.2020 totiž SVJ mělo povinnost schvalovat výši předepisovaných záloh na služby shromážděním. To tedy znamená, že když měla být komukoliv z jakýchkoliv důvodů zvýšena, nebo snížena záloha, mělo o tom rozhodovat shromáždění. Toto bylo velmi nepraktické ustanovení. Málokde se dodržovalo a pokud ano, tak z toho členové SVJ obvykle nebyli nadšení, neboť nemohli flexibilně měnit výši záloh na služby. A jaký by byl důsledek, kdyby výši záloh neschválilo shromáždění? Člen společenství pak nemá povinnost zálohy na služby hradit, když nejsou správně schválené (není v prodlení, když neplatí). Dalo by se tedy říct, že by člen SVJ sice neplatil zálohy, ale pak by zaplatil za služby až v době vyúčtování plnou částku naráz. Jenže udělat platné vyúčtování je věc velmi obtížná (k tomu třeba i moje články ZDE a ZDE). A samozřejmě k tomu je nutné přičíst to, že SVJ potřebuje průběžně platit svým dodavatelům, jinak by nikdo do domu energie nedodával. Situace se tedy projeví až v případě neshod v domě a existenci dlužníka, což je na řešení obvykle pozdě a minimáně část dluhu zůstane nevymahatelná.
Doporučuji tedy SVJ aktualizovat stanovy? Ano, (i kdyby v tom jednom zásadním bodu) doporučuji, ale schůzi kvůli tomu speciálně nenavrhuji svolávat. Aktualizaci bych provedla tehdy, když:
- SVJ stejně chystá pravidelnou schůzi shromáždění, takže to nebude jen kvůli aktualizaci stanov,
- ve stanovách jsou už nyní nějaké nesrovnalosti, takže SVJ stanovy plánuje měnit,
- SVJ ještě neudělalo aktualizaci stanov podle NOZ,
- SVJ chce využívat zrovna ty změny, které ve stanovách pro jejich použití být musí.
Plánujete změnu stanov? Určitě vám se změnou stanov mohu pomoci. Poskytuji placené právní služby, pro jejich objednání volejte +420 774 411 933, nebo pište na strakova@advokatnisluzba.cz.
Upozornění : Tento příspěvek je osobním názorem autorky na výklad právních předpisů. Nejedná se o odborný text, čemuž jsou co nejvíce přizpůsobovány formulace. Zohledněte také datum, kdy byl článek napsán, právní úprava se mohla od té doby změnit. Nejedná se o právní poradenství – vaše situace může vykazovat specifika, které obecnost tohoto článku nemůže pojmout. Pokud potřebujete právní služby a poradenství, obraťte se na advokáta popř. notáře. Nezapomeňte také, že i tento článek je chráněn autorským právem a nikde jej necitujte bez uvedení zdroje a autorky.